آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟

آنقدر پیش خرید و پیش فروش ساختمان‌ها مشکل ایجاد کرد تا بالاخره بعد از 8 سال نمایندگان مجلس در آخرین قانون مرتبط با این موضوع دستی بردند و سختگیری‌های قانونی را تا بخشی از مشکلات قضایی و کلاهبرداری‌هایی که در این حوزه انجام می‌شود، کم شود. اوایل خرداد امسال بود که آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان به تصویب هیات وزیران رسید و تغییراتی را در این حوزه ایجادکرد. در ادامه با بخشی از مقررات این آیین نامه آشنا می شوید.

 چند اصطلاح ساده

قبل از ورود به بحث لازم است اصطلاحاتی معنی شود:

پیش فروشنده: مالک رسمی‌زمین یا سرمایه گذار یا مستأجر.

مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق قانون ثبت اسناد و املاک دارای سند رسمی مالکیت است.

مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره ( ملکی را برای اجاره دارد) است.

سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه گذاری می‌کند و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.

سند رسمی: سندی که بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) برای استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.

مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌شود.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که برای تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می شود.

این‌ها اصطلاح های اولیه ای هستند که در تعاریف پیش فروش ساختمان  قوانین آن مورد استفاده قرار می‌گیرد.

 سراغ دفاتر ثبت بروید

در ماده 2 این آیین‌نامه تاکید شده است که قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام شرایط تنظیم شود. تمام این شرایط نیز باید در سند مالکیت ثبت شود، تازه قانون برای جلوگیری از بروز مشکل به این جا اکتفا نکرده و تاکید کرده است که خلاصه این شرایط باید به اداره ثبت محل اعلام شود.

در این میان سردفتر اسناد رسمی باید پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش، خلاصه آن را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت کند. همچنین واحد ثبتی باید در مدت یک ساعت یا همان 24 ساعت این خلاصه را در دفتر املاک ثبت کند. البته در این مرحله ارسال سند به سازمان ثبت ضرورتی ندارد و قانون به همین خلاصه اکتفا کرده است، البته از این سخت‌گیری تعجب نکنید، همین کار ساده از بروز بسیاری از مشکلات مانند فروش یک ملک به چند نفر و کلاهبرداری‌هایی از این دست جلوگیری می‌کند.

 کسانی که باید این راه را بروند

در ماده 5 این قانون همه افرادی که باید این موضوع و روند کاری را رعایت کنند فهرست شده است. بر این اساس مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت کنند.

حتما برای شما هم پیش آمده است که اگر ساکن آپارتمان هستید بین شما و سایر ساکنان اختلاف‌هایی هرچند جزیی درباره جای پارک و انباری و ... ایجاد شده باشد. قانون راهکار گریز از این مشکل را نیز پیش‌بینی کرده است. بر این اساس در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شده باشد به این ترتیب در صورت بروز هر مشکل دیگری حرف و حدیثی باقی نخواهند ماند و کار به دادگاه و شکایت کشیده نمی‌شود.

 وقتی ملکی چند صاحب دارد

مواردی نیز وجود دارد که یک ملک را چند نفر به صورت شراکتی خریداری می‌کنند. قانون برای جلوگیری از بروز مشکل در صورت خریداری ملک پیش‌فروش به این ترتیب نیز راهکاری دارد. براین اساس در این گونه موارد باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص شود. البته هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند را در اختیار خواهند داشت تا در آخر کار نیز دراین حوزه مشکلی ایجاد نشود.

 گزارش کار به متقاضی

اگر ساختمانی را پیش‌خرید کرده‌اید و اطلاعاتی از روند کار ندارید و فروشنده نیز حاضر نیست اطلاعات دقیق دراین باره در اختیار شما قرار دهد، بدانید که برابر قانون با فروشنده خلافکاری در ارتباط هستید و می‌توانید از وی روند و مراحل پیشرفت کار را بخواهید. این مورد در ماده 11 پیش‌بینی شده است. براین اساس «مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.» به عبارت ساده‌تر شما به عنوان خریدار باید در یک تقاضای کتبی از مهندس ناظر درباره پیشرفت کار سوال کنید و وی موظف ظرف یک ماه به درخواست شما به صورت کتبی پاسخ دهد.

حالا فرض کنید وقتی گزارش مهندس به دست شما رسید و برای سرکشی سراغ ساختمان رفتید متوجه شدید که پیشرفت کار با گزارش هم‌خوانی ندارد. دراین صورت است که می‌توانید برای پرداخت اقساط شرط بگذارید و آن را مشروط کنید بر اینکه زمانی اقساط را پرداخت می‌کنید که بتوانید گزارش مهندس را تایید کنید و گزارش وی با پیشرفت کار هم‌خوانی داشته باشد.

 جبران خسارت

 به هر حال پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن قبول کند. حتی باید مسئولیت تاخیر در تحویل به موقع ملک را نیز بپذیرد. وی موظف است که ملک را بیمه کند البته قانون زمان تحویل و مدت بیمه را مشخص نکرده و آن را به اختیار خریدار و فروشنده گذاشته است.

 اگر پیش‌فروشنده تغییر کند

فکر نکنید کسی که قرار است ملک را به شما تحویل دهد به راحتی می‌تواند حق را به دیگری واگذار کند، مثلا ملک را به دیگری بفروشند و پیش‌خریداران را با متولی جدیدی روبه‌رو کند. البته گاهی ممکن است مشکلاتی برای فروشنده ایجاد و این کار را غیرقابل اجتناب کند در این صورت است که پیش فروشنده فقط با جلب رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. اگر فروشنده رضایت خریداران را کسب نکند قانون وی را مجبور می‌‌کند بها یا عوض قرارداد را بپردازد البته این رضایت لفظی مورد تایید قانون نیست بلکه باید به صورت گواهی کتبی به تایید دفتر اسناد رسمی برسد.

 چند نکته ساده

این را به یاد داشته باشد که پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با چنین فردی به صورت قانونی برخورد و او جریمه خواهد شد.پس اگر قصد حضور در دفتر خانه اسناد رسمی را ندارید ، اقدام به پیش خرید و پیش فروش ساختمان نکنید. این را نیز به یاد داشته باشید که وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش است و رسانه‌های جمعی برای انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان باید مجوز انتشار را از این وزارتخانه دریافت کنند.