جزئیات حقوقی عقد رهن و فروش مال مرهونه در گفتگو با یک حقوقدان

یک حقوقدان گفت: فردی که ملک خود را رهن داده نمی‌تواند از آن برای آزادی متهمی به عنوان وثیقه استفاده کند، زیرا با این اقدام به حقوق بانک لطمه وارد می‌آورد مگر اینکه از بانک اجازه بگیرد.

 "رهن" عقدی است که به موجب آن شخص بدهکار مالی را برای وثیقه به طلب‌کار می‌دهد که اصطلاحا رهن‌دهنده یا راهن و طرف مقابل را مرتهن گویند.

به عبارت دیگر عقدی که در آن بدهکار مالی را به عنوان وثیقه یا اطمینان به طلبکار می‌دهد تا در صورت نپرداختن دین خود، طلبکار مال را بفروشد و طلبش را از حاصل فروش بردارد و در هرقرارداد رهن همواره سه رکن وجود دارد: راهن یا کسی که مال را به رهن می‌دهد، مرتهن یا کسی که مال به عنوان رهن به او داده می‌شود و رهینه یا مال مورد رهن.

 "سیدعلی شاه‌صاحبی"حقوقدان و وکیل دادگستری، به گفتگو پرداخت که متن این گفتگو به شرح زیر است:

 آیا فروش ملکی که در رهن بانک قرار گرفته از حیث حقوقی صحیح است؟ فرض کنیم ملکی قبلا به لحاظ اعطای تسهیلات بانکی در رهن بانک قرار گرفته و صاحب ملک پس از ساخت منزل مسکونی قصد فروش آن را دارد و یا اینکه شخصی برای خرید آپارتمان از تسهیلات بانکی استفاده می‌کند و در ازای مبلغ ده میلیون تومان خانه را به رهن بانک می‌گذارد آیا حق فروش خانه را دارد؟

اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن‌گذارنده (راهن) به پایه و اساس مالکیت وی لطمه‌ای وارد نمی‌کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن رهن‌گیرنده در این مثال بانک منعی ندارد. با این حال باید توجه داشت: فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن (در مثال ما بانک) به شرط حفظ حقوق بانک بلامانع است، هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود.

 آیا می‌توان ملکی را که به مبلغ ده میلیون تومان در رهن بانک است و یکصد میلیون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن برای آزادی متهم در دادسرا یا دادگاه وثیقه گذاشت؟

در اینجا راهن نمی‌تواند ملکی را که قبلا در رهن بوده برای آزادی متهم در وثیقه قرار دهد زیرا با این اقدام به حقوق بانک لطمه وارد می‌آورد مگر اینکه از بانک اجازه بگیرد. زیرا هرگاه متهمی که وثیقه می‌سپارد و در مواقعی که حضورش در دادگاه ضروری باشد، حاضرنشود با رعایت سایر شرایط قانونی وثیقه مزبور ضبط می‌شود و چه بسا تحت شرایطی خسارات و ضرر زیان ناشی از جرم نیز از این محل برداشت شود از این رو وثیقه گذاشتن ملک مرهونه نزد مقامات قضایی خالی از اشکال نبوده و با حقوق بانک(مرتهن) منافات دارد.

اگر در زمان عقد رهن به مال مورد رهن(عین مرهونه) اضافه شود و زیادتی حاصل آید چه کسی تعلق خواهد داشت؟

چنانچه طرفین عقد رهن در قرارداد به این موضوع اشاره‌ای نکرده باشند و بین آنها قراری در این خصوص گذاشته نشود ثمره و حاصل رهن و زیادتی که ممکن است در آن بوجود آید درصورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است. لذا اگر ملکی دارای افزایش قیمت شد این افزایش قیمت متعلق به مرتهن است.

آیا با فوت راهن یا مرتهن عقد رهن برهم می‌خورد؟

با مرگ هریک از طرفین لطمه‌ای به عقد رهن وارد نمی‌شود و به اصطلاح عقد منقطع نخواهد شد ولی در صورت فوت مرتهن راهن می‌تواند، تقاضا کند که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طریق دادگاه حل خواهد شد.

آیا راهن می‌تواند در مال رهن داده شده(عین مرهونه) تغییراتی بدهد؟

راهن می‌تواند دررهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای مال مورد رهن لازم باشد به عمل آورد به شرط آنکه منافاتی با حقوق مرتهن نداشته باشد.