نحوه مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در ملک مشاعی

اصولا یک مال متعلق به یک نفر است اما در مواردی چه به طور ارادی و چه به طور قهری و غیرارادی، چند نفر مالک یک مال هستند. در اصطلاح حقوقی به چنین مالی که دارای چند مالک است، مال مشاعی گفته می‌شود.

مال ممکن است به طور ارادی و در نتیجه عقد اشتراکی شود یا ممکن است با فوت یک شخص، ورثه وی جانشین او در تملک مال شوند که  در اینجا مال به طور قهری به آنها منتقل شده است. مورد اخیر موضوع پرونده حاضر است. نحوه دخالت و تصرف هر یک از ورثه تابع قانون مدنی است.

 اصولا طبق قاعده حقوقی، مالکیت تمامی شرکای مال مشاعی به نسبت سهمشان در ذره ذره آن مال مستقر شده است بنابراین هیچکدام از ورثه حق دخل و تصرف مادی در مال مشترک را بدون اذن دیگر ورثه ندارند. بر این اساس ماده 581 قانون مدنی مقرر کرده است که تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، معتبر نیست. همچنین طبق ماده 582 قانون فوق، شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت کند ضامن است. حال سوال اینجاست که اگر یکی از وراث بدون اجازه دیگر ورثه در مال متوفی تصرف کرد، تکلیف چیست؟ به نظر باید ورثه طی اظهارنامه‌ای خطاب به وارث متصرف، رفع تصرف از مال را بخواهند. در صورتی خودداری وی از رفع تصرف خود از مال، دادخواست حقوقی به دادگاه با عنوان تخلیه ملک مشترک به انضمام مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک تقدیم کنند. نکته مهم در اینجاست که ورثه باید به شکلی تصرف غیرقانونی وارث را ثابت کنند.  این موضوع با مطالبه رسمی مال مشترک طبق یک اظهارنامه ممکن خواهد بود. در ضمن رویه این است که از تاریخ تقدیم اظهارنامه رسمی اجرت‌المثل ایام تصرف محاسبه خواهد شد.

 شروع اختلاف

آقای منوچهر...، خواهان دعوا و مالک سهم مشاعی از ملکی استیجاری است که قسمتی از آن به وی ارث رسیده است. سایر وارثان بدون اطلاع وی ملک را اجاره می‌دهند؛ به همین دلیل، وی علیه خواندگان که برخی وارث و برخی مستاجر هستند، دعوایی را به خواسته صدور حکم مبنی بر محکومیت خواندگان بر پرداخت تضامنی اجرت‌المثل ایام تصرف تا تاریخ اجرای حکم اقامه می‌کند.
دلایل خواهان شامل 1- گواهی حصر وراثت 2- گواهی پرداخت مالیات بر ارث 3-استعلام صورت‌گرفته از اداره ثبت 4- تامین دلیل 5- قرارداد اجاره 6- وکالتنامه 7- عندالزوم قرار ارجاع به کارشناسی و تحقیقات محلی می‌شود.

خواهان در دادخواست توضیح داده است: اینجانب ورثه بوده و سایر وراث بدون اذن و اجازه من اقدام به واگذاری منافع ملک کرده‌اند. نظر به عدوانی بودن تصرفات خواندگان به قدر سهم خواهان، با ارجاع امر به کارشناسی، اجرت‌المثل مدت مذکور معین و حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت تقاضا می‌شود.

 اصطلاحات حقوقی

برخی از عباراتی را که در دادخواست از سوی خواهان مورد تاکید قرار گرفته است، دقیق‌تر بررسی می‌کنیم:

اجرت‌المثل: اگر کسی از مال دیگری استفاده کند و اصطلاحا منتفع شود و عین مال باقی باشد، آنچه بابت اجرت منافع استفاده شده است و باید به صاحب مال (برای مثال ملک) مزبور بدهد، اجرت‌المثل نامیده می‌شود؛ خواه استفاده مزبور با اذن مالک باشد و خواه بدون اذن او. البته شرط پرداخت اجرت‌المثل این است که برای مدتی که شخص منتفع شده است بین طرفین مال‌الاجاره‌ای معین نشده باشد زیرا در این صورت باید اجرت‌المسمی پرداخت کند چراکه اجرت ذکر شده در عقد اجاره را «اجرت‌المسمی» می‌گویند.

پرداخت تضامنی: پرداخت تضامنی در اینجا به این معناست که در صورت عدم پرداخت مبلغ توسط هر یک متصرفین سایر متصرفان عدوانی ضامن پرداخت آن هستند.

عدوانی بودن تصرفات خواندگان: «تصرف» که از آن به «ید» تعبیر می‌شود، عبارت است از سلطه و اقتداری که شخص به طور مستقیم یا به واسطه دیگری، بر مالی دارد. «عدوان» در لغت یعنی ظلم و ستم آشکار و اصطلاحا فعل یا ترک فعل قابل نکوهشی است که خلاف عرف یا قانون یا عقل سلیم باشد. تصرف عدوانی به معنی اعم، عبارت است از خارج شدن مال از تصرف مالک یا قائم مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی. عدم رضای مالک یا عدم اذن قانونی او شرط تحقق عدوان است.

 جلسه رسیدگی

به دنبال طرح این دادخواست، وقت رسیدگی از سوی دادگاه تعیین می‌شود. در روز رسیدگی، خواندگان در جلسه رسیدگی حاضر می‌شوند و برای دفاع از خود اعلام می‌کنند، هزینه‌ها و مخارج نگهداری پدر خود را برعهده داشته‌اند و در این خصوص خواهان دعوا به آنها بدهکار است. آنها ادعا کردند، به خواهان اخطار داده‌اند که برای تصمیم‌گیری در خصوص سهم خود حاضر شود، اما او از این کار خودداری کرده است. خواندگان مدعی شدند که مغازه موروثی، به هیچوجه اجاره داده نشده، بلکه کارگری برای رسیدگی به ملک در آن مستقر است. آنها در جلسه رسیدگی تاکید کردند، به دلیل اینکه هیچ درآمدی از ملک نداشته‌اند، پرداخت اجرت‌المثل بی دلیل است.  اما تامین دلیل توسط شورای حل اختلاف انجام گرفته است و از محل بازدید شده است. نتیجه بازدید از محل نشان داد که ملک به اجاره داده شده و مستاجر اجاره را به طور مرتب پرداخت کرده است.

 رای دادگاه

دادگاه پس از استماع دفاع خواندگان‌ به این شرح رای صادر کرد: «در خصوص دعوای خواهان به طرفیت خواندگان به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف در ملک مشاعی، دادگاه با توجه به استعلام ثبتی مشعر بر مالکیت موروثی اصحاب پرونده بر پلاک مورد بحث و انتقال قهری آن به نامبردگان به سبب فوت نامبرده و از طرفی اذعان خواندگان به تصرف بر ملک مورد ترافع، ضمن دفاعیات بلاوجه و غیرموثر آنان و نیز نظر کارشناس رسمی منتخب مبنی بر استحقاق خواهان تا میزان کارشناسی نسبت به سهم وی به مبلغ 75900000 ریال که ضمن مطابقت آن با اوضاع و احوال و عدم ایراد و خدشه‌ای از سوی طرفین، دعوا مورد قیام را ثابت تشخیص و مستند به مواد 198 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ مورد کارشناسی در حق خواهان با احتساب خسارت‌های دادرسی و تاخیر تادیه از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت، با محاسبه اجرای احکام صادر کند. رای حضوری و قابلیت تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر را داراست.»

 تحلیل پرونده

مستندات دادگاه برای صدور این رای استعلام ثبتی مشعر بر مالکیت موروثی اصحاب پرونده، اذعان خواندگان به تصرف بر ملک مورد ترافع، دفاعیات بلاوجه و غیرموثر خواندگان، نیز نظر کارشناس رسمی منتخب مبنی بر استحقاق خواهان تا میزان کارشناسی و مواد 198 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی است. ماده 198 این قانون تاکید می‌کند: «در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شد ، اصل بر بقای آن است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی امکان مطالبه خسارات دادرسی را بیان می‌کند و مقرر می‌کند: خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و هزینه‌های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است، از قبیل حق‌الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.  ماده 522  همان قانون نیز در بیان شرایط پرداخت خسارت تاخیر تادیه می‌گوید: «در دعاویی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه، داین و تمکن مدیون ، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌شود، محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد، مگر اینکه طرفین به نحوه دیگری مصالحه کنند.» بنابراین در پرونده‌ای که بررسی کردیم، خواندگان که وراث متوفی بوده‌اند و ملکی را به ارث برده‌اند، بدون اذن یکی دیگر از ورثه آن را اجاره داده‌اند. وی نیز برای گرفتن اجرت‌المثل ایام تصرف، در دادگاه عمومی حقوقی طرح دعوا کرده است و دادگاه نیز پس از تایید خواسته وی، با ارجاع امر به کارشناس، میزان اجرت‌المثل را بر اساس نظر کارشناس تعیین کرده و حکم به پرداخت آن صادر کرده است.