سازوکار طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

 دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مال موضوع معامله به نام خریدار یکی از مرسوم‌ترین دعاوی در دادگاه‌های حقوقی است، زیرا بنا به دلایلی از جمله بالا رفتن قیمت مال فروخته‌شده برخی از مالکان از اجرای تعهدات خود شانه خالی می‌کنند.

اصولا دعاوی به دو دسته مالی و غیرمالی تقسیم می‌شوند که تشخیص مالی و غیرمالی بودن یک دعوا برای طرح‌کننده آن بسیار مهم است زیرا دعوای مالی و غیرمالی از نظر قیمت‌گذاری کردن دعوا (اصطلاحا تقویم)، هزینه دادرسی، قابل تجدیدنظر بودن یا نبودن دعوا با یکدیگر متفاوت هستند. برای نمونه، مطالبه یک وجه مشخصا مالی و دعوای طلاق یک دعوای غیرمالی بارز است، اما بعضی از دعاوی نظیر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از حیث مالی یا غیرمالی بودن دعوا کمی مبهم است. برای حل این مشکل باید اذعان کرد با توجه به اینکه موضوع دعوای حاضر یک مال است، الزام به تنظیم سند رسمی بابت آن، نیز مالی است.

شروع دعوا

در پرونده حاضر خواهان، آقای پیام... خریدار یک وسیله نقلیه است. خواهان‌ در بخش مربوط به خواسته به طرفیت خوانده، خانم مریم... درخواست خود را به این نحوه اعلام می‌کنند: تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی یک دستگاه اتومبیل با حضور در دفترخانه اسناد رسمی مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال به انضمام کلیه هزینه‌های دادرسی.

خواهان فتوکپی تصدیق‌شده یک برگ مبایعه‌نامه اتومبیل و نیز فتوکپی تصدیق‌شده سند رسمی اتومبیل را به عنوان دلایل مطروحه در دادخواست ضمیمه پرونده می‌کند و به دادگاه تقدیم می‌دارد.

خواهان‌ در شرح دادخواست خود اعلام کرده است: اینجانب به موجب مبایعه‌نامه پیوست پرونده، یک دستگاه اتومبیل را از خوانده خریداری کرده‌ام. طبق این قرارداد قرار بر این بوده است که در تاریخ معینی در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی به نام اینجانب اقدام شود، اما خوانده از حضور در دفترخانه به جهت تنظیم سند رسمی به نام اینجانب خودداری کرده است. به این ترتیب از دادگاه محترم تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی در حق اینجانب را دارم.

بررسی دادخواست

یکی از نکاتی که بهتر بود در نظر گرفته می‌شد، ارسال اظهارنامه به خوانده است. هر چند وجود مبایعه‌نامه و شرط داخل آن مبنی بر حضور آتی طرفین قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی به نام خواهان کافی برای اثبات این موضوع است، برای رفع هرگونه شبهه و ابهام در جهت اخذ رای به نفع خواهان‌ دعوا بهتر بود یک اظهارنامه به خوانده مبنی بر تخلف وی به دلیل عدم حضور به موقع در دفترخانه اسناد رسمی داده می‌شد. در ضمن باید در اظهارنامه اخیر تاریخی برای حضور مجدد خانم مریم در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی اتومبیل موضوع دعوا تعیین می‌شد و در پایان اظهارنامه به این موضوع اشاره می‌شد که در صورت عدم حضور مجدد در دفترخانه اسناد رسمی، علیه وی اقدام قانونی صورت می‌گیرد. در ضمن در مواردی که مال موضوع انتقال به خریدار عملا تحویل داده نشده باشد، خواهان باید ضمن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی به نام خود، تحویل آن مال را نیز از دادگاه محترم تقاضا کند.

 روند دادرسی

پس از تکمیل پرونده فوق، وقت دادرسی به طرفین ابلاغ و در روز مقرر جلسه تشکیل می‌شود. در جلسه مشخص می‌شود که آدرس اعلامی خوانده در محل توسط مامور ابلاغ شناسایی نشده است. به این ترتیب خواهان‌ عاجز از معرفی آدرس جدید از خوانده می‌شود. بر این اساس جهت اجرایی کردن ماده 73 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، نشر آگهی صورت می‌گیرد.

ماده اخیر مقرر کرده است: «در صورتی که خواهان نتواند نشانی خوانده را معین کند یا در مورد ماده قبل پس از اخطار رفع نقص از تعیین نشانی اعلام ناتوانی کند، ‌بنا به درخواست خواهان و دستور دادگاه مفاد دادخواست یک نوبت در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار به هزینه خواهان آگهی خواهد شد. تاریخ انتشار‌آگهی تا جلسه رسیدگی نباید کمتر از یک ماه باشد». به این ترتیب پس از ختم جلسه رسیدگی و دستور قاضی محترم اقدام مقتضی برای نشر آگهی برای ابلاغ اوراق قضایی به خوانده صورت گرفت و پس از تعیین وقت نظارت تاریخ جلسه آتی به خواهان‌ ابلاغ شد. در ادامه جلسه دوم رسیدگی تشکیل شد، اما باز هم خوانده در جلسه رسیدگی حاضر نبود.

خواهان‌ در جلسه رسیدگی اعلام کرد که یک دستگاه اتومبیل را به موجب مبایعه‌نامه تقدیمی خریداری کرده‌است و دو سوم از مبلغ توافقی را به نامبرده پرداخت کرده‌است که در متن به آن تصریح شده است. لکن در موعد مقرر، خوانده در دفتر خانه تعیینی حاضر نشده است و برگه عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی نیز موید اظهارات ضمیمه پرونده است. ریاست شعبه پس از رویت و بررسی آگهی انتشاری در روزنامه به منظور دعوت خوانده و نیز اصل و کپی مصدق مبایعه‌نامه اتومبیل و برگه عدم حضور و نیز پس از بررسی استعلام از اداره راهنمایی و رانندگی و امضای صورتجلسه توسط خواهان‌ ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل رای خود را صادر کرد:

رای دادگاه

راجع به دادخواست تقدیمی آقای پیام... به طرفیت خانم مریم... مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه اتومبیل، خواهان‌ بیان داشته‌ که خوانده اتومبیل فوق را به اینجانبان فروخته است، ولی از پرداخت هزینه‌های قانونی ثبت و انتقال آن و نیز از حضور در دفترخانه اسناد رسمی به منظور ثبت انتقال رسمی خودرو خودداری کرده است. علاوه بر این به علت مجهول‌المکان بودن نامبرده از طریق درج موضوع در روزنامه کثیرالانتشار به جلسه دادرسی دعوت شده است، اما وی حاضر نشده و نیز لایحه‌ای ارسال نکرده است. با این وضعیت با عنایت به اسناد و مدارک خواهان‌ و عدم حضور خوانده برای دفاع از خود و اصل صحت عقد و نیز قاعده حقوقی «اوفوا بالعقود» و نیز استناد به مواد 10، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به محکومیت خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی تهران به تنظیم و امضا سند رسمی و پرداخت وجه بابت هزینه دادرسی در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌دارد. حکم صادر شده غیابی است که ظرف 20 روز قابل واخواهی در این دادگاه و پس از آن ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران است.

تحلیل پرونده

امروزه معمول است که بسیاری از فروشندگان اعم از اتومبیل و مستغلات پس از تنظیم مبایعه‌نامه و انتقال مبیع و به خصوص اخذ درصد قابل توجهی از وجه معامله به دلایل گوناگون از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و ثبت رسمی سند انتقال خودداری یا بعضا ادعای مبلغ بیشتری را می‌کنند. اگرچه بحث و مناظره بسیار مبسوطی در خصوص اینکه آیا بیع اموال اعم از منقول و غیر منقول تشریفاتی است یا غیرتشریفاتی بین حقوقدانان مطرح است، ولی رویه‌قضایی به سمت غیرتشریفاتی بودن بیع اعم از منقول و غیرمنقول سوق دارد. به این ترتیب با تکیه بر موادی همچون مواد 10، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و اصول فقهی نظیر اصل «اوفو بالعقود» و نیز اصل صحت، معاملات مستند به مبایعه‌نامه عادی را چه در اموال منقول و غیرمنقول را معتبر دانسته است، البته به جز مواردی که صراحتا به طور اجماعی در رویه قضایی با تطبیق با قانون ثبت انتقال به صرف سند رسمی محقق می‌شود، همچون صلح‌نامه، هبه‌نامه و تقسیم‌نامه. ولی در بقیه موارد رویه‌قضایی عقود و معاملات را غیرتشریفاتی دانسته است و صرفا بعضا در مواردی همچون تحویل مبیع را منوط به اخذ سند رسمی می‌داند یعنی پس از تنظیم سند رسمی باید مجددا دادخواست تحویل مبیع ارایه شود یا در موارد نادری شعب دادگاه بدوی قرار توقیف صادر کرده و پس از قطعی شدن دادنامه مبادرت به رسیدگی به تحویل مبیع می‌کنند.