مسئولیت های مدنی و کیفری صاحبان دفاتر مشاور املاک

 گذشت آن زمانی که مردم در خانه هم را می‌زدند و مسکن مورد نظر خود را برای خرید یا اجازه پیدا می‌کردند. حتی آن زمانی که افراد در هم‌نشینی‌های شبانه ملکی را می‌خریدند و می‌فروختند و تمام سندشان هم تکه کاغذی بود که جلوی بقیه افراد حاضر در مهمانی امضا می‌شد نیز گذشته است.

حالا دیگر خرید و مسکن زیر نظر بنگاه‌دارانی است که دلالان این بازار پر سود به حساب می‌آیند و البته یکی از مشکلات همیشگی که تقریبا گریبان‌گیر اغلب شهروندان می‌شود بحث انعقاد قراردادهای غیر رسمی مربوط به مسکن است؛ مسئله‌ای که در گفت‌وگو با کارشناسان حقوقی بیشتر مورد بررسی قرار می‌گیرد.

دلالی در قانون تجارت

یک وکیل دادگستری در گفتگو با «حمایت» با بیان اینکه در سال‌های اخیر، تنظیم غیرحرفه‌ای و غیررسمی قراردادهای مربوط به انتقال عین و منافع مسکن مشکل‌های زیادی را ایجاد کرده است، در این باره می‌گوید: از جمله حرفه‌های مورد نیاز جامعه کنونی، دلالی و به‌طور خاص حرفه مشاوران املاک است که به لحاظ نیازهای جامعه و ویژگی‌های حرفه‌ای خاص این حرفه، باید با دقت و ظرافت، حدود مسئولیت‌ها و تکالیف و وظایف افراد فعال دراین عرصه معین شود.

سید علی شاه‌صاحبی اضافه می‌کند: به همین دلیل است که قانونگذار در قوانین مختلف به بیان الزام‌ها و وظایفی که بر عهده دلال است، پرداخته و شرایط خاصی را برای ورود به این حرفه مقرر کرده است.

وی با بیان اینکه دلال را می‌توان تاجر به حساب آورد و بهم همین دلیل باید بر اساس قانون تجارت، قراردادهایی را که منعقد می‌کنند، بررسی کرد، اظهار می‌کند: مطابق ماده 1 و 2 قانون تجارت، اشخاصی که به هر قسم از عملیات دلالی یا حق‌العمل‌کاری یا عاملی مشغول هستند، تاجر محسوب می‌شوند. اضافه بر آن تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می‌شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی، تجارت محسوب می‌شود.

به گفته این وکیل دادگستری، طبق ماده 335 قانون تجارت، دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله‌شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله انجام دهد، طرف معامله پیدا می‌کند.

وی دلال را واسطه و میانجی خریدار و فروشنده و نیز تاجر معرفی می‌کند و در این باره توضیح می‌دهد: کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار می‌دهد، تاجر محسوب می‌شود ضمن اینکه دلال باید برای انجام دلالی پروانه و جواز کسب داشته باشد. وی اضافه می‌کند: باید این مطلب را نیز در نظر گرفت که برای دلالی انواعی در نظر گرفته شده است. شاه‌صاحبی در این باره می‌گوید: دلالی انواع مختلف دارد که دلالی برای معاملات ملکی، دلالی برای معاملات تجارتی و دلالی برای خواربارفروشی و سایر امور شهری از جمله این موارد است.

وی در تعریف دلال معاملات ملکی نیز می‌گوید: دلال معاملات ملکی یا متصدی معاملات املاک به شخص حقیقی یا حقوقی گفته می‌شود که با رعایت کامل ضوابط و مقررات قانونی با دریافت پروانه کسب از اتحادیه ذی‌ربط، صرفاً در امور مشاوره، خرید و فروش، رهن و اجاره املاک و ابنیه اشتغال دارند.

این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: امروزه در مشاغلی مانند مشاوران املاک، علاوه بر اینکه برای ورود افراد به این مشاغل مهارت‌های خاص و تخصصی لازم است، مقررات خاصی نیز وجود دارد.

شاه‌صاحبی با اشاره به ماده 336 قانون تجارت بیان می‌کند: دلال می‌تواند در رشته‌های مختلف دلالی کند و شخصاً نیز به تجارت بپردازد. وی می‌افزاید: علاوه بر این، دلال می‌تواند در معامله‌ای که به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خود نیز سهیم یا ذی‌نفع باشد. البته در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا منتفع باشد باید به طرفی که این نکته را نمی‌داند اطلاع دهد در غیر این صورت طبق ماده 346 همان قانون مسئول خسارت وارده خواهد بود.

مسئولیت‌های صاحبان دفاتر مشاور املاک

این وکیل دادگستری در خصوص مسئولیت‌های صاحبان دفاتر مشاور املاک می‌گوید: صاحبان دفاتر مشاور املاک علاوه بر مسئولیت و تکالیف کلی و قانونی مسئولیت‌های دیگری هم دارند. وی به بیان برخی از این مسئولیت‌ها می‌پردازد و تاکید می‌کند: از جمله این مسئولیت‌ها این است که دلال باید در کمال صداقت، طرف‌های معامله را از جزئیات موضوع معامله آگاه کند؛ هر چند که دلالی را فقط برای یکی از طرف‌ها انجام داده است. به گفته وی، همچنین دلال نمی‌تواند به جای یکی از طرفین، مورد معامله را قبض یا ثمن ‌معامله را دریافت یا پرداخت کند یا آنکه شخصا تعهدات آنها را به اجرا گذارد مگر آنکه از آنها اجازه داشته باشد.

شاه‌صاحبی اضافه می‌کند: همین طور مسئولیت دیگری که وجود دارد این است که دلال مسئول تمام اشیاء، اسناد و وجوهی است که در ضمن معامله به او به امانت سپرده می‌شود، مگر اینکه ثابت کند که تلف یا ضایع‌ شدن آنها غیرارادی بوده یا ناشی از سوء عملکرد او نبوده است؛ برای مثال اسناد یکی از متعاملین در اثر سیل یا سرقت مفقود شود اما اگر ثابت شود دلال در نگهداری آنها اهمال یا تعدی یا تفریط کرده، مسئول است.

وی ادامه می‌دهد: همچنین به موجب ماده 345 قانون تجارت هر گاه طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد شخص دلال معامله کند، دلال ضامن معامله است. برای مثال اگر معامله از سوی دلال انجام و نوشته‌ها و اسناد راجع به معامله بین طرف‌ها رد و بدل شود در صورتی که امضا‌ها راجع به اشخاصی باشد که او آنها را ضمانت کرده، دلال ضامن است.

به اعتقاد این کارشناس حقوقی، دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای درج شده در ذیل اسناد مزبور است و همچنین در صورتی که دلال در معامله سهیم باشد، وفق قانون با آمر خود متضامنا مسئول اجرای تعهد خواهد بود.

حق دریافت دستمزد

شاه‌صاحبی با بیان اینکه مصادیقی هم وجود دارد که دلال حق دریافت دستمزد را ندارد، می‌افزاید: هرگاه دلال عالما عامدا معامله ممنوع یا غیرقانونی انجام دهد؛ برای مثال ملکی را که در توقیف مراجع قضایی یا ثبتی است، دلالی کند و بفروشد، در این موارد دیگر مستحق دریافت دستمزد نخواهد بود.

وی ادامه می‌دهد: همچنین اگر دلال برخلاف وظیفه‌‌اش به شخصی ماموریت دهد، به نفع طرف دیگر معامله عملی را مرتکب شود یا بر خلاف عرف از طرف مقابل وجهی دریافت کند، وعده وجهی را بپذیرد یا اقدام به تصاحب و سوء استفاده اسناد طرفین معامله و وجوه و چک‌های امانی کند و به طور کلی آنچه به وی سپرده شده است، مسترد نکند، به اتهام خیانت در امانت قابل تعقیب کیفری خواهد بود و حتی مستحق دریافت اجرت و مخارجی که انجام داده است، نخواهد بود. شاه‌صاحبی در ادامه با بیان اینکه داشتن دفاتر تجارتی برای صاحب آژانس معاملات ملکی الزامی‌است، یادآور می‌شود: علاوه بر این دفاتر، دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی مشخصات طرف‌های معامله و معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته در آن ثبت کند.

مراجع صلاحیت‌دار برای شکایت از صاحبان آژانس

یک کارشناس دیگر حقوقی در خصوص مراجع صالح برای شکایت از صاحبان آژانس می‌گوید: در این خصوص باید قائل به تفکیک شد: 1- تخلقات انتظامی مثل عدم تحویل قرارداد یا مبایعه‌نامه، دریافت وجوهی بیش از تعرفه قانونی که این موضوعات از طریق اتحادیه صنفی و کمیسیون مربوطه قابل طرح، شکایت و رسیدگی می‌باشد. 2- تخلفات عمومی مثل ورود خسارت و عدم استرداد وجه که جنبه حقوقی دارند در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی و شوراهای حل اختلاف است. 3- جرایمی چون خیانت در امانت، کلاهبرداری، فروش یا انتقال مال غیر از طریق دادسراها و دادگاه‌های عمومی جزایی محل وقوع جرم قابل شکایت و رسیدگی است.
اسدی در پاسخ به این سوال که چه مجازاتی برای دلالانی که پا را فراتر از قانون می‌گذارند، پیش‌بینی شده است، توضیح می‌دهد: طبق قانون هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند، مورد تعقیب قرار می‌گیرد و از شغل دلالی برای مدتی که کمتر از سه ماه و از یک سال بیشتر نباشد، ممنوع و پروانه او باطل می‌‌شود.

وی ادامه می‌دهد: اگر عمل دلال وصف مجرمانه داشته باشد مثل استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط، به‌عنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات خواهد بود.

این وکیل دادگستری می‌افزاید: البته طبق ماده 9 قانون راجع به دلالان، هر کس بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شودبه حبس از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد.

درباره صدور پروانه کسب و جواز کار

اسدی در پایان با بیان اینکه صرف صدور پروانه کسب و جواز کار، دلالت بر توانمندی شخص دلال یا مشاور املاک نیست، به وجود شرایط خاصی که صدور پروانه را سخت‌تر کند تاکید و تصریح می‌کند: با تدابیر خوبی که اتحادیه‌ها از جمله اتحادیه املاک در پیش گرفته یکی از شرایط صدور پروانه، گذراندن دوره‌های آموزشی تخصصی و حقوقی است که امیدواریم مشاوران نیز از این فرصت‌ها بیش از پیش بهره و آموزش‌های لازم را ببرند و با علم و تخصص بیشتر، خدمات بهتری به مشتری‌ و مراجعه‌کنندگان خود ارائه کنند.

به این ترتیب مسلما و به طور حتم شاهد سیر نزولی آمار ورودی پرونده‌ها به مراجع قضایی و کاهش چشمگیر وقوع خیلی از جرایم خواهیم بود.