قانون راه نوسازی را هموار کرده است

 دیدن ساختمان‌هایی با عمری بیش از یکی دو دهه در گوشه و کنار شهر به موضوعی عادی برای شهروندان تبدیل شده است، حتی برخی از این ساختمان‌ها به قدری فرسوده شده‌اند که هر لحظه ممکن است روی سر ساکنانش خراب شود. اما آیا تا به حال فکر کرده‌اید چرا بازسازی برخی از ساختمان‌ها با مشکل رو به رو می‌شود و چرا مالکان یک ساختمان برای این کار با هم به توافق نمی‌رسند؟ آیا قوانین برای این مشکل چاره‌ای اندیشیده‌اند؟ اگر جزو شهروندانی هستید که خود یا خویشاوندتان با این مشکل دست به گریبانید، خواندن این گزارش را از دست ندهید.

شروع بگومگوی نونواری

یکی از مشکلاتی که گاهی روی همسایگان را به هم باز می‌کند و محیط صمیمانه آپارتمان‌ها را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد، اختلاف مالکان آپارتمان‌های یک ساختمان درباره نوسازی آن است. اگر این اتفاق در ساختمان شما هم رخ داده است نگران نباشید چون قانون تملک آپارتمان‌ها، برای این مشکل راه حل مناسبی دارد و شما می‌تواند با کمک کارشناسان رسمی دادگستری این ماجرا را فیصله دهید. برای آنکه این کارشناسان پای کار بیایند ادامه گزارش را بخوانید.

همیشه پای کارشناسان در میان است

حالا که با همسایه‌های خود برای نونوار کردن ساختمانتان به مشکل برخورده‌اید باید بدانید راهکار حل این مشکل مراجعه به شورای حل اختلاف است. به این ترتیب که فرد خواهان نوسازی ساختمان، باید دادخواست خود مبنی بر تمایل به نوسازی را به شورای حل اختلاف ارایه کند، شورا نیز بعد از بررسی، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری برای رسیدگی تخصصی ارجاع می‌دهد. به این ترتیب پای کارشناسان به دعوای نوسازی باز می‌شود. در این زمان است که تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان به سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری سپرده می‌شود. در واقع این کارشناسان تشخیص می‌دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر. به عبارت دیگر اگر کارشناسان تشخیص بدهند که ادامه زندگی در ساختمان خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد با بازسازی آن موافقت می‌کنند.

یادتان باشد اگر شما جزو مالکانی هستید که در ساختمانتان سر تجدید بنا اختلاف دارید، خیلی زود این اختلافات را فیصله دهید و بدانید که در این شرایط، حرف، حرف کارشناسان رسمی دادگستری است و تداوم اختلاف بین همسایگان فقط باعث افزایش هزینه‌ها می‌شود. نکته دیگری که در این باره باید بدانید این است که شما برابر قانون می‌توانید کارشناسان را انتخاب کنید. یعنی مالکان می‌توانند کارشناس خانه خود را انتخاب کنند. در این بین اگر مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس هم تفاهم نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره پای کار می‌آید و با انتخاب کارشناسان به همه دعواها پایان می‌دهد.

حکم دادگاه، پایان تمام بگو مگوها

حالا وقت آن است که درباره نحوه اخذ نظر کارشناسان بیشتر بدانید. به یاد داشته باشید که در این رابطه اکثر مالکان موافق تجدید بنای ساختمان باید دادخواستی را به شورای حل اختلاف واقع در محل ساختمان تقدیم و در آن قصد خود را برای نوسازی ساختمان مطرح کنند. در ادامه نیز قاضی پرونده پس از مطالعه و شنیدن اظهارات آن‌ها قرار ارجاع به کارشناس را صادر می‌کند به این ترتیب کارشناسان وارد ماجرا می‌شوند و قاضی نظر آنان را ملاک تصمیم‌گیری خود قرار می‌دهد. البته گاهی نیز پیش می‌آید که میان کارشناسان سر مساله نوسازی اختلاف نظر ایجاد می‌شود. در این زمان نیز قاضی طبق نظر اکثریت کارشناسان رای را صادر می‌کند.

این را نیز به‌خاطر داشته باشید، قانونی که اجازه تجدید بنای فرسوده را به موافقان می‌دهد، قانون تملک آپارتمان‌هاست و ماده‌ای که می‌توانید این حکم را در آن پیدا کنید، ماده 13 همین قانون است. این ماده مقرر می‌کند: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.»

کاسه چه کنم را زمین بگذارید

قابل توجه ساکنان مخالف نوسازی، قانون حق شما را نادیده نگرفته است. به عبارتی حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رای نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود قانون به فکر حق و حقوق مخالفان نوسازی نیز بوده است. بر این اساس موافقان خوشحال از رای نمی‌توانند بدون تامین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند. موافقان این را به خاطر داشته باشند که برای شروع نوسازی باید مسکنی متناسب با شان همسایه های خود تهیه و بعد از نقل مکان همسایه‌های مخالف به خانه جدید، دست به کار نونوار کردن ساختمان شوند.

پس اگر قصد نوسازی دارید و تعدادی از همسایه‌ها مخالف هستند بعد از رای موافق دادگاه خانه‌ای برای مخالفان اجاره کنید. بعد از این کار، نوسازی آغاز می‌شود. در واقع قانون خواسته است با این حکم پیشاپیش به یک بهانه مخالفان پاسخ دهد زیرا برخی از مخالفان، نداشتن پول کافی برای اجاره مسکن تا پایان نوسازی را بهانه مخالفت خود می‌کنند به این ترتیب قانون علاوه بر توجه به حقوق آنان این بهانه را نیز از دستشان گرفته است. از طرف دیگر مخالفان تجدید بنا هم نباید دلشان را به این امکانات خوش کنند و فکر کنند که همیشه وضع به همین منوال است چون بعد از اینکه عملیات بازسازی تمام شد و سهم هر یک از واحدها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه‌هایی که برای بازسازی صورت گرفته است، مشخص شد، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای تهیه اجاره مسکن برای آن‌ها پرداخت شده است، از ایشان پس گرفته می‌شود و اگر آنان توانایی پرداخت بدهی خود را از سایر اموالشان نداشته باشند راهکار قانونی آن موجود است.

یعنی ساکنان طلبکار می‌توانند به راحتی در چنین مواردی حکم توقیف اموال بدهکار را بگیرند، برای پرداخت شدن بدهی و در صورت دریافت حکم توقیف اموال همان ملکی که نوساز شده است توقیف می‌شود تا ساکنان طلبکار بتوانند طلب خود را وصول کنند.

جایگاه مدیر ساختمان در دعوای نوسازی

این را به یاد داشته باشد که مدیر ساختمان می‌تواند نماینده همه ساکنان برای اجرای طرح نوسازی باشد. پس سعی کنید فردی لایق و امین را برای مدیریت ساختمانتان انتخاب کنید زیرا وظایف و اختیارات مهمی در طول سال بر عهده اوست و یکی از مواردی که ممکن است پس از سال‌ها سکونت در یک ساختمان پیش آید همین دعوای نوسازی یا بازسازی ساختمان است.

البته در بیشتر ساختمان‌ها، مدیر فرد مسئولیت‌پذیری است که در قبال انجام کارهای ساختمان پولی را دریافت نمی‌کند اما قانون چیزی دیگری می‌گوید. برابر قانون تملک آپارتمان‌ها این را باید بدانید که مدیر ساختمان می‌تواند حق‌الزحمه ناشی از کار خود را از صندوق ساختمان دریافت کند مگر اینکه با توافق شرکا بخواهد به طور مجانی این کارها را انجام دهد.

خبر خوب بعد از پنج سال

از هفتم مهر ماه امسال با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی نحوه اعطای تسهیلات قرض‌الحسنه اجاره مسکن (وام ودیعه مسکن)، برای هر واحد مسکونی در تهران تا مبلغ 12 میلیون تومان، در کلانشهرها تا 8 میلیون تومان و در سایر شهرها تا 4 میلیون تومان برای اسکان موقت مستاجران در نظر گرفته شده است. درخواست‌کننده باید ملکی را در بافت فرسوده در دست نوسازی یا بازسازی داشته و علت تعلل در بازسازی ملک وی ناتوانی مالی در تهیه مسکن جدید باشد به این ترتیب بانک‌های عامل مبلغی را به درخواست کننده وام می‌دهند تا وی تواند مسکن قدیمی خود را تخلیه، در محل موقت ساکن و در نهایت موفق به بازسازی یا نوسازی ملک فرسوده خود شود.
در انتها لازم است این نکته نیز بیان شود که گاهی پس از انجام تمام اقدام‌های قانونی و تدابیری که قانون اندیشیده است، باز هم برخی مخالفان تجدید بنا، آپارتمان خود را ترک نمی‌کنند، در اینجا قانون از قوه قهریه استفاده می‌کند و این اختیار را به مدیر ساختمان داده است که با مالک متخلف برخورد کند. در واقع با درخواست مدیر یا مدیران ساختمان، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان مخالف متخلف را صادر می‌کند.