حق سرقفلی مختص املاک تجاری است

یک قاضی گفت: حق سرقفلی، حق مالکیت دائم مستاجر بر استفاده از ملک تجاری است؛ اما از نظر تخلیه تابع قرارداد اجاره است.

حمیدرضا محمد باقری در برنامه آوای قانون گفت: در کتب حقوقی و فقهی هیچ تعریفی از سرقفلی نیست با اینکه حق سرقفلی ریشه در فقه دارد، سرقفلی به معنای عامیانه یعنی هر کسی که حق دارد قفل مغازه را باز کند و مغازه در اختیار او است. حق سرقفلی مختص املاک تجاری است و عبارت است از حق مالکیت دائم مستاجر بر استفاده از ملک تجاری، اما از نظر تخلیه تابع قرارداد اجاره است.

محمد باقری ادامه داد: به خودی خود حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد نمی‌شود؛ بلکه منشأ و ریشه حق سرقفلی قرارداد است؛ یعنی مالک ملک باید حق خود را به مستاجر بفروشد.

او گفت: کسی که حق سرقفلی مغازه‌ای را می‌خرد ۸۰ درصد ارزش آن ملک را خریده است و فقط ۲۰ درصد برای مالک می‌ماند.

محمد باقری افزود: کسی که قرارداد اجاره بسته فقط ملک را اجاره می‌کند و برای مدت مشخصی اجاره بهایی را معین می‌کند و این حق سرقفلی ایجاد نمی‌کند؛ اگر مستاجر می‌خواهد دارای حق سرقفلی شود باید طبق قرارداد آن را از مالک بخرد. اگر هر میزانی برای ودیعه داده شود برای تخلیه همان مقدار به مستاجر پرداخت می‌شود، ولی اگر سرقفلی را خریده باشد در زمان تخلیه به قیمت روز تخلیه، کارشناسی می‌شود و مالک برای تخلیه باید به کسی که حق سرقفلی دارد بپردازد.

او ادامه داد: حق سرقفلی، چون حق اشخاص حقیقی و حقوقی است طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود که این کارشناسان پروانه دارند و آموزش دیده‌اند و هر جا دادگاه به این افراد نیاز داشته باشند به آن‌ها ارجاع می‌دهند و آن‌ها با توجه به متراژ، موقعیت محلی و نوع کسب و کار، ارزش سرقفلی را تعیین می‌کنند.

محمد باقری گفت: در سرقفلی فرق نمی‌کند که قرارداد اجاره طرفین، مشمول کدام قوانین باشد، اگر قرارداد اجاره مشمول قانون هفتاد و شش و قانون مدنی باشد و مستاجر دارای حق سرقفلی باشد؛ با انقضای مدت، موجر می‌تواند مطالبه تخلیه ملک کند و باید سرقفلی را به نرخ روز بدهد، فقط قرارداد‌هایی که مشمول قانون ۵۶ هستند یعنی قبل از سال ۷۶ مغازه اجاره داده شده تخلیه آن‌ها در موارد خاصی انجام می‌شود و در این قانون هم اگر تخلیه صورت گرفت حق سرقفلی باید به قیمت روز پرداخت شود.

محمد باقری گفت: چهار رکن برای قیمت گذاری حق سرقفلی و کسب و پیشه در نظر گرفته می‌شود؛ ۱_ متراژ مغازه ۲_موقعیت محلی۳_نوع کسب و میزان درآمد۴_طول مدت اجاره و در نهایت کارشناس رسمی دادگستری است که با توجه به این عوامل و قیمت عرفی منطقه قیمت تعیین می‌کند.

او ادامه داد: حق سرقفلی به صورت صلح نامه واگذار می‌شود و به صورت یک توافق است، در قانون مدنی قانونی وجود دارد که می‌گوید اگر اعتبار سند عادی در دادگاه ثابت شود در حکم سند رسمی است؛ ولی بهتر است معاملات به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود.