سند عادی چگونه لازم الاجرا می شود ؟

اسناد رسمی، لازم‌الاجرا هستند و این بدان معناست که بدون مراجعه به دادگاه، می‌توان اجرای مفاد آن را از مراجع ویژه خواست. در نتیجه اجراییه صادره از این مراکز نه‎تنها ارزش کمتری از حکم دادگاه ندارد که مانند آنها نیز باید اجرا شود.

یکی از متداول‌ترین روش‌های احراز حقانیت در دادگاه، استفاده از سند است که دارای دونوع اسناد عادی و اسناد رسمی هستند.

اسناد عادی از حیث قابلیت اثبات، توان کمتری دارند، به طوری که به راحتی مورد انکار یا تردید قرار گرفته و یا نسبت به آنها ادعای جعل می‌شود و این در حالی است که تا زمانی که مجعولیت اسناد رسمی با حکم دادگاه به اثبات نرسد، هیچ کس نمی‌تواند از حاکمیت قاطعانه آنها جلوگیری کند. اما این تنها ویژگی سند رسمی نیست.

سند رسمی سندی است که توسط دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است یا ماموران اداره ثبت در حیطه اختیارات خود آن را تنظیم می‌کنند.

برابر نص صریح قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۱، همه اسناد رسمی بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم‌الاجرا بوده و در صورت صدور اجراییه همه ضابطان ملزم به اجرای آن هستند.

البته این اصل با استثنائاتی نیز همراه است و ویژگی لازم‌الاجرا بودن تنها اسناد رسمی را در بر نمی‌گیرد.

گاهی سند عادی است، اما به دلیل اهمیت فوق‌العاده آن در دنیای امروز، به حکم قانونگذار لازم‌الاجرا فرض شده تا بدون مراجعه به دادگاه، قابلیت اجرایی داشته باشد. در این نوشتار سعی شده تا به این مقوله پرداخته شود.

در مقابل، سایر اسناد نمی‌توانند چنین مزیتی داشته باشند. البته برخی استثنا‌ها وجود دارد که هرچند سند رسمی نیستند و سند عادی محسوب می‌شوند، اما لازم‌الاجرا بوده و از طریق اداره ثبت قابل اجرا هستند. معروف‌ترین آنها چک است.

  مراجع صدور اجراییه

 مراجع صدور اجراییه، دفاتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و همچنین اداره ثبت هستند که حیطه فعالیت هر کدام متفاوت از بقیه است که در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۸۷ به روشنی بیان شده است.

بنابراین برای صدور اجراییه جهت مطالبه طلب مستند به سند رسمی یا املاک منقول (وسایل نقلیه) و یا املاک ثبت شده در دفتر اسناد رسمی، باید به دفترخانه تنظیم سند مراجعه کرد (در مورد املاک فاقد سند، دادگاه محل وقوع ملک صالح است.)

از آن سو، مراجع صدور اجراییه برای وصول مهریه و تعهدات ضمن ازدواج، همان دفترخانه ثبت‎کننده ازدواج است، ضمن آن که در مواردی، اداره ثبت با درخواست ذی‎نفع اقدام به صدور اجراییه می‌کند که در زیر تعدادی از آنها بررسی می‌شود.

  انواع اسناد رسمی و اسناد در حکم سند رسمی

بسته به این که سند مستند به سند رسمی باشد یا نباشد، تاثیر زیادی در وصول آن از طریق صدور اجراییه وجود دارد. اما سند رسمی چیست؟ برای پاسخ به این پرسش، باید انواع سند در حقوق ایران بررسی شود.
همان طوری که قانونگذار در ماده ۱۲۸۷ تصریح کرده است، اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی محسوب می‌شود.

به این ترتیب می‌توان در یک تقسیم‌بندی کلی اسناد رسمی را در سه دسته طبقه‌بندی کرد:

 الف) اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم شده‌اند، مثل سند مالکیت و اجراییه ثبتی.

ب) همه اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشند، مانند همه معاملات و قرارداد‌هایی که طرفین در دفترخانه اسناد رسمی مکتوب و تنظیم کرده باشند.

پ) اسناد تنظیم‎شده نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها و منطبق با مقررات قانونی، مثل سند مالکیت اتومبیل یا سند ازدواج و طلاق و نظایر آن.

قانونگذار در مورد بعضی اسناد عادی بنا بر مصالحی، آنها را در حکم سند رسمی شناخته است که چک به عنوان سند غیررسمی از این جمله است و مطابق مقررات آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، دارنده می‌تواند با ارایه اصل و فتوکپی مصدق چک و برگشتی آن از اداره ثبت محل درخواست صدور اجراییه کند.

همچنین امکان صدور اجراییه جهت پرداخت هزینه‌های مشترک به استناد قانون تملک آپارتمان‌ها به استناد اظهارنامه ابلاغ‎شده به مالک یا استفاده‎‌کننده برابر آیین‌نامه مذکور مقدور است و نیز قرارداد‌های عادی که بین بانک‌ها و مشتریان در اجرای ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب سال ۱۳۶۲ و الحاق ۴ تبصره به آن تنظیم شده است، در حکم سند رسمی بوده و بر اساس آن طبق ماده ۱۹۹ آیین‌نامه‌ای که به آن اشاره شد، امکان صدور اجراییه ثبتی وجود دارد.

قابل ذکر است که مطابق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی، اسناد عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی را دارند و درباره طرفین، وراث و قائم مقام آنها معتبر است: اولا اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده است، صدور آن را از منتسب‌الیه تصدیق کند. ثانیا هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده، در واقع امضا یا مهر کرده است.

هیأت‎مدیره آپارتمان

هزینه آپارتمان‌ها به دو بخش تقسیم می‌شود: بخش اول مربوط به هزینه اختصاصی هر دستگاه آپارتمان است که هیچ مالکی را به جز در موارد استثنایی نمی‌توان وادار به پرداخت آن هزینه‌ها کرد.

اما دسته‌ای دیگر از این هزینه‌ها مربوط به استفاده‌ای است که مالک از قسمت‌های مشترک ساختمان می‌کند که در واقع هزینه‌های مشترک نام می‌گیرد.

بدیهی است مالکان برای استمرار استفاده از این قسمت‌ها، باید هزینه‌های آن را هم بپردازند. مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها (الحاقی مصوب ۱۳۷۶)، در صورتی که مالک حاضر به پرداخت نشود، از طرف هیأت‎مدیره اظهارنامه‌ای مبنی بر میزان بدهی دریافت خواهد کرد.

چنانچه ظرف ۱۰ روز بدهی فوق پرداخت نشود از دادن خدمات مشترک به این مالک نظیر (شوفاژ، آب گرم، برق، گاز و...) خودداری خواهد شد.

در صورت امتناع مجدد مالک، مدیر آپارتمان یا هیأت‎مدیره از اداره ثبت تقاضای صدور اجراییه را خواهد کرد که اداره ثبت مکلف است مطابق مقررات، اجراییه را صادر کند.

ماده ۱۸۰ آیین‏نامه جدید (مصوب سال ۱۳۸۷) مدارک لازم برای صدور اجراییه را بیان کرده که عبارت است تکمیل تقاضانامه صدور اجراییه، رونوشت اظهارنامه ابلاغ‎شده به مالک، رونوشت مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیره و صورت ریز سهم مالک از هزینه‌های مشترک که البته اجراییه در صورتی صادر می‎شود که مالک در مهلت مقرر، دادخواست اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نکرده باشد.

شهرداری

گاهی بین شهرداری و مودی اختلافاتی حاصل می‌شود که در نتیجه آن مودی با رد نظر شهرداری حاضر به پرداخت حقوق شهرداری نیست.

قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حقوق شهرداری که در واقع به نوعی تضییع حقوق شهروندان است، ساز و کاری اندیشیده تا مطالبات شهرداری به واسطه یک سند عادی قابل وصول باشد.

ماده ۷۷ قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۵، وظیفه حل اختلاف در این رابطه را بر دوش کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و انجمن شهر (شورای شهر) نهاده است.

تصمیم این کمیسیون قطعی است و اداره ثبت مکلف است برابر آن اقدام به صدور اجراییه کند.

البته مطابق ماده ۱۸۳ آیین‎نامه جدید (مصوب سال ۱۳۸۷)، باید دلیل قطعیت رای خود را نیز اعلام کند.

مدارک لازم جهت صدور اجراییه مطابق ماده ۱۸۱ آیین‌نامه فوق شامل موارد زیر می‌شود: تکمیل درخواست‎نامه مخصوص؛ رونوشت مصدق رأی کمیسیون حل اختلاف و اخطاریه ابلاغ‎شده رای مذکور به مودی.

در مورد وصول هزینه‌های ترمیمی شهر نیز تمامی وزارتخانه‎ها، مؤسسات دولتی و... هنگام عملیات عمرانی خویش، موظف هستند ضمن اخذ موافقت کتبی از شهرداری، نقشه جامع شهرسازی را نیز رعایت کنند. حال اگر از این حیث هرگونه خسارتی متوجه چهره شهر شود (مثلا در اثر عملیات مزبور به آسفالت یا ساختمان و معابر عمومی خسارتی وارد آید) باید در مدت مناسبی با جلب نظر شهرداری تمامی خسارات مزبور را جبران کند و خرابی‌های به‏بار آمده را ترمیم کند و به حالت اول درآورد. در غیر این ‌صورت شهرداری از اداره ثبت درخواست صدور اجراییه به انضمام ۱۰ درصد خسارت را خواهد کرد و اداره ثبت نیز مکلف است وفق قانون، اقدام به صدور اجراییه کند.

علاوه بر این موارد، در برخی قوانین پراکنده انواع مختلفی از طلب‌ها مورد اشاره قرار گرفته‌اند که می‌توان از طریق صدور اجراییه، وجه آن را وصول کرد.