نظام حقوقی حاکم بر اراضی و انواع مالکیت آنها

امروزه به دلیل افزایش بیش از حد بهای اموال غیرمنقول و به منظور حمایت از اموال و دارایی‌های اشخاص حقیقی و حقوقی و با هدف حراست از حریم مالکیت آنها، آشنایی با حقوق ناشی از مالکیت بر اراضی و نیز قوانین حاکم هنگام معاملات آنها ضروری است.

از طرف دیگر از آنجایی که هنگام اقامه دعوی «خلع ید»، احراز مالکیت یک اصل است ، برخلاف «تصرف عدوانی» که اثبات تصرف غیرقانونی در آن شرط است، از این لحاظ نیز لزوم آگاهی از منشأ و حدود مالکیت بر اراضی دو چندان به نظر می آید.

به موجب قانون مدنی، اسباب تملک عبارت است از هر واقعیت یا عمل حقوقی که هدف آن ایجاد یا انتقال مالکیت باشد. در ماده 140 قانون مدنی آمده است تملک به احیای اراضی موات، به وسیله عقود و تعهدات، به وسیله اخذ به شفعه و با ارث حاصل می‌‌شود.

 اراضی عمومی- دولتی

مؤسسات عمومی‌ حق مالکیتی مانند سایر اشخاص بر این اموال دارند. با اینکه قوانین، تصرفات دولت را در این اشیا نیز تا اندازه‌ای محدود کرده، ولی حق دولت بر اموال دولتی به معنی خاص شبیه حق مالکیت افراد بر سایر اموال است. به سخن دیگر آنها اموالی هستند که به ملکیت دولت در می‌آیند و حاکمیت به عنوان مالک در آن تصرف می‌کند و در نظارت عمومی قرار می‌گیرد. این امر شامل املاکی که قابلیت تملک خصوصی ندارند و در ملکیت عمومی باقی مانده و صرفاً اداره آن به دولت سپرده می‌‍شوند، نیز می‌شود. بنابراین ماهیت متفاوت مالکیت عمومی مالکیت دولتی، آثار در خور توجهی را نیز در پی دارد. پیامد عملی این تفاوت آن است که دولت جز به موجب قوانین خاص مجاز به نقل و انتقال اموال عمومی نیست. در حالی که اموال دولتی به موجب مصوبات خود دولت با حصول شرایطی قابل واگذاری است.

اراضی عمومی- ملی: این اراضی برای استفاده مستقیم آحاد جامعه است و در مسیر حفظ مصالح عمومی‌، دولت تنها از جهت ولایتی که بر عموم دارد، می‌تواند آن را اداره کند؛ مانند پل‌ها، موزه‌ها و معابر عمومی. در واقع تنها این دسته از اشیاء دارای مالک خاص نیست و سایر اموال دولتی مالک معین دارد. برای مثال، کشتی‌های تجاری، اموالی که دولت‌ها اختصاص به تشکیل بانک‌ها و شرکت‌های خصوصی داده‌اند، و ترکه بدون وارث، و جنگل‌ها و زمین‌های موات اطراف شهر، اموال عمومی محسوب می‌شود.

 اراضی عمومی- انفال

در حال حاضر اموال مشترکی وجود دارد که تحت نظارت و تصرف دولت بوده، ولی ممکن است قوانین و نظامات به افراد و مردم اجازه دهد که به طور خصوصی تملک کرده یا از آنها استفاده کنند. به طور مثال اراضی که بدون آبادی و کشت و زرع بوده و معطل افتاده و مالک معین نداشته باشد. این اموال را مباحات می‌نامند به این معنی که تصرفات افراد در آنها و حق تملک خصوصی آنها با رعایت نظامات مربوط برای همه مردم مباح است.  البته جنگل‌های طبیعی، نیزارها، بیشه‌های طبیعی، مراتعی که حریم نیست و نیز آب‌های کشور، معادن و منابع زیرزمینی، بستر آب‌های طبیعی و رودخانه‌ها اعم از اینکه آب دائم یا فصلی داشته باشند و همچنین ساحل دریاها و دریاچه‌ها، رودخانه‌ها و سایر آب‌های عمومی، کوه‌ها و دره‌ها، جزو انفال محسوب شده و قابل واگذاری نیستند.

 اراضی عمومی- موات

به موجب قانون مدنی اراضی موات این‎گونه تعریف شده است: «اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل مانده و آبادی و کشت و زرع در آن نباشد.» در واقع، اراضی موات زمین‌هایی هستند که مالک ندارد و از آنها انتفاع برده نمی‌شود؛ خواه این امر در اثر نداشتن آب باشد یا آن که آب آن را فرا گرفته باشد یا نیزار، علفزار و جنگل باشد.  با هدف رعایت حقوق افراد، در خصوص تشخیص موات بودن املاک دولتی، قانونگذار کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را پیش‌بینی کرده است. این کمیسیون مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می‌شوند. دبیرخانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد کرد که پلاک دولتی نباشد. زیرا طرح زمین‌های پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است. همچنین در خصوص زمین مربوط قبلاً گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده 12 صادر نشده باشد. در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رأی کمیسیون ماده 12، به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عندالاقتضا بازدید اعضا از محل اقدام خواهد شد. در پی صدور رأی، پرونده مستقیماً به دبیرخانه کمیسیون ارجاع می‌شود تا به ذی‌نفع ابلاغ شود. ذی‌نفع می‌تواند ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون، به دادگاه‌های عمومی - حقوقی شهرستان محل وقوع ملک اعتراض کند. دادگاه نسبت به دادخواست واصله خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی و حکم مقتضی صادر می‌کند.

از نظر نحوه تشخیص اراضی کلیه مراجعی که به نحوی در ارتباط با اراضی شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال، صدور مجوزهای قانونی و پروانه‎های حفر چاه یا ساختمانی یا غیره انجام می‌دهند ملزم و موظف هستند قبل از هرگونه اقدامی در ابتدا نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام کنند. مگر اینکه با عنایت به مقررات مربوطه نوع زمین مشخص باشد. مراجع درخواست‎کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی، باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یادشده دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال کنند. در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راساً قصد تملک دارند، باید آخرین استعلام ثبتی و نام آخرین مالک یا مالکان که با حضور و امضا نماینده اداره ثبت تنظیم شده باشد را به کمیسیون تسلیم کنند.  به گزارش بخش فرهنگی قوه‌‎قضاییه، روند کار بدین طریق است که اعضای کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه وضع ظاهری محل و عنداللزوم تحقیق از مطلعان و معتمدان مبادرت به صدور نظریه خواهد کرد. کمیسیون یک نسخه نقشه امضاشده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست‌کننده ارسال می‌کند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یادشده در کمیسیون بایگانی می‌شود. نظریه کمیسیون که جهت یک زمین یا ملک صادر شده برای موارد مراجعات بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد ضروری نیست.

 اراضی موقوفه

قانون مدنی در ماده ۵۵ مقرر می‌دارد: وقف عبارت است از این که عین مال، حبس و منافع آن ‌تسبیل شود. منظور از حبس کردن مال، نگه داشتن عین مال و جلوگیری از انتقال مالکیت و تصرف و تلف شدن آن است. منظور از اصطلاح تسبیل نیز قرار گرفتن در راهی است که مد نظر واقف بوده یا به عبارتی دیگر، قرار گرفتن در راه خداست. موضوع وقف به دو دسته عام و خاص تقسیم می‎شود. وقف عام وقف بر مصالح عامه است و در آن، موقوف‌علیهم (کسانی که ملکی به نفع آنان وقف شده است) محصور نیستند و دامنه آن نیز گسترده‌تر است. اما وقف خاص عبارت از وقفی است که در آن موقوف‌علیه محصور باشد یا ناظر به اشخاص معینی است که واقف تعیین می‌کند.

در خصوص فروش و انتقال ملک وقفی و شرایط آن باید گفت که اصل بر این است که فروش موقوفه مجاز نیست مگر در موارد خاص که این موارد خاص را نیز قانونگذار مشخص کرده است. همچنین اگر شرایطی جهت انتقال در خصوص قسمتی از موقوفه به وجود آید، برای همان قسمت اعمال می‌شود و به همه موقوفه قابل تسری نیست. بنابراین مورد وقف باید از ابتدا طبق نظر واقف مورد استفاده قرار گیرد و به طور طبیعی وقتی چنین تغییر و تحولی نیز در آن صورت می‌گیرد، عوض در همان راهی که توسط واقف پیش‌بینی شده یا راهی که به نیت و مقصود واقف نزدیک‌تر است، هزینه می‌شود.

 اراضی خصوصی

چنان که مرسوم است شروع معاملات در خصوص املاک و مستغلات با تنظیم سند عادی صورت می‌پذیرد. اما تعارض بین واقعیت‌های اجتماعی با مقررات ثبتی و غیره سبب ایجاد معضلات عدیده‌ای در جامعه و خصوصاً در دادگاه‌های دادگستری شده است.  با هدف مهار برخی مشکلات، از جمله نکاتی که هنگام نقل و انتقال املاک خصوصی باید لحاظ شود، این است که در صورتی که ملک به صورت شش‌دانگ خریداری شده باشد، مشتمل بر عرصه و اعیان است و در موارد خاص مانند اراضی موقوفه و نیز املاک خاص که صرفاً عرصه یا اعیان است، باید مورد خریداری مشخص شود که عرصه یا اعیانی است. توضیح اینکه در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می‌شود، اطلاق می‌شود، و به تمامی یک قطعه زمین عرصه می‌گویند

 نکات قابل توجه هنگام نقل و انتقال املاک

با ملاحظه اصل سند مالکیت بررسی شود آیا فروشنده مالک ملک است یا از طرف مالک اختیار و وکالت‎نامه معتبر داشته دارد. مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع نیز با آنچه در سند آمده است، یکی باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد. هیچ ملکی نباید بدون اخذ کد رهگیری معامله شود. زیرا ممکن است قبلاً فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد. در این صورت معامله اول صحیح و معاملات بعدی باطل است. باید توجه شود ملک از جهت قانونی قابلیت انقال را به نام خریدار داشته باشد چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن با توقیف یا بازداشت به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی، امکان انتقال آن به زودی مهیا نباشد و دردسرساز شود. خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی‌شود. اما اگر ملکی با وکالت‌نامه خریداری می‌شود، باید دقت شود وکالت‎نامه کاری نباشد زیرا وکیل حق فروش ندارد و ضمناً مدت وکالت‎نامه معتبر باشد. همچنین هنگام تنظیم قرارداد، موارد احتمالی که ممکن است امکان انتقال نباشد به صورت خیار فسخ شرط شود.