با کم و زیاد شدن مساحت ملک چه باید کرد ؟

ابعاد ملک نقش مهمی در جلب نظر خریداران دارد و جزو کلیدی‌ترین موضوعات مد نظر آنها در انتخاب ملک است.

گاهی پیش می‎آید در خرید و فروش ملک هنگام اندازه گرفتن متراژ، مشکلاتی پیش می‎آید. در خرید ملک، موضوعی که مبنای محاسبه‎ قیمت قرار می‌گیرد، متراژ است؛ یعنی فروشنده‌ ملک، آن را با ابعاد معین به خریداران پیشنهاد می‌دهد. چون ابعاد ملک نقش مهمی در زمینه‌ جلب نظر خریداران دارد و جزو کلیدی‌ترین موضوعات مد نظر آنها در انتخاب ملک است؛ بنابراین، باید دقت کافی برای دقیق بودن مساحت ملک شود.

اما همیشه این دقت کافی وجود ندارد و ممکن است مساحت ملک زیادتر یا کمتر از مقداری باشد که بر آن توافق شده است. در این موارد حقوق و وظایف دو طرف چیست؟

اینجا باید دو مورد را جداگانه بررسی کنیم؛ موردی که ملک مورد نظر خانه یا آپارتمان ساخته‌شده و آماده است و موردی که آپارتمان هنوز ساخته نشده است و خریداران در واقع در حال پیش خرید کردن آن هستند.

 املاک ساخته‌شده

چون قیمت (ثمن) ملک بر اساس مقدار آن تعیین می‌شود، طبق ماده‌ 149 قانون ثبت خریدار می‌تواند به نسبت کسری در مقدار ملک از ثمن معامله کم کند و اگر مقدار ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در «اولین سند انتقال» و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.

 پیش‌فروش و پیش‌خرید آپارتمان

در این مورد یک قانون جداگانه به نام «قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها» در سال 1389 تصویب شده که بیشتر برای حمایت از «پیش‌خریدار» بوده است. ماده 7 این قانون بیان می‌کند که اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت‌مجلس تفکیکی تا 5 درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از 5 درصد باشد، فقط پیش‌خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.

مثلا اگر در قرارداد متراژ ملک 200 متر و از قرار متری 5 میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک 190 یا 210 باشد، هیچ‌کس حق فسخ ندارد؛ چون اختلاف متراژ کمتر از 5 درصد است.

اگر مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش‌خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد. اگر مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش‌فروش را به فروشنده بپردازد. چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد.