ماهیت حقوقی دستور تخلیه

تخلیه در معنای لغوی عبارت از خالی کردن جایی از افراد یا اشیا و خارج کردن کسی از جایی است و در اصطلاح حقوقی نیز عبارت از تخلیه ملک از تصرف شخصی است که مستحق تصرف نبوده؛ مانند تخلیه مورد اجاره پس از انقضای مدت که به «دستور تخلیه» معروف است.

دلیل دستور تخلیه را می‌توان زوال رابطه قراردادی یا اذن دانست؛ بدین معنا، زمانی که رابطه قراردادی قطع شد، «دستور تخلیه» ماهیت حقوقی خواهد یافت و قبل از آن «دستور تخلیه» ماهیت حقوقی نخواهد داشت.

در «دستور تخلیه» موضوع اصلی قرارداد است و قطع آن آثار حقوقی به همراه دارد. قطع رابطه قراردادی می‌تواند با وجود شرایط ذیل به وجود آید: نخست اینکه توافق مورد نظر یا قرارداد، خاتمه یابد. دوم اینکه به اعتبار شرایط ضمن عقد، رابطه قراردادی قطع شود.

 تخلیه در عقود لازم

عقد لازم را قانونگذار در ماده 185 قانون مدنی این‌گونه تعریف کرده است که هیچ یک از طرفین حق فسخ عقد لازم را ندارد مگر در موارد معین.

 دستور تخلیه در عقد اجاره

عقد اجاره را می‌توان یکی از مهمترین عقود معین دانست. از همین رو قانونگذار در قانون مدنی عقد اجاره را این‌گونه تعریف کرده است «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.» تخلیه یا همان دستور تخلیه در عقد اجاره زمانی به مرحله اجرا گذارده می‌شود که عقد اجاره به نحوی از انحا، منحل شده باشد.

مواردی که موجب انحلال عقد اجاره و صدور دستور تخلیه است، عبارت از دستور تخلیه مبنی بر بطلان عقد اجاره بنا به دلایلی از جمله تلف مورد اجاره؛ دستور تخلیه مبنی بر فسخ عقد اجاره بنا به دلایلی از جمله خیارات و سوم، دستور تخلیه مبنی بر پایان یا منقضی شدن مدت اجاره است. در قانون روابط مؤجر و مستأجر به مؤجر این حق داده شده است که در موارد خاص و با فسخ اجاره اقدام به تخلیه مورد اجاره از طریق قانون کند.

برای اینکه موجر بتواند از مزایای قانونی دستور تخلیه، بهره‌مند شود، باید شرایطی را خود مهیا کند. بدین شرح که: قرارداد اجاره باید با قید مدت باشد؛ قرارداد اجاره باید در 2 نسخه تنظیم شود و نیز اینکه  قرارداد اجاره باید به امضاء 2 شاهد برسد.

عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی یا سند رسمی منعقد شود.

الف- در عقد اجاره با سند عادی با وجود شرایط فوق و انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای مؤجر یا قائم‌مقام او با تقدیم دادخواست به شورای حل اختلاف، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط اجرای احکام دادگستری و ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت.

ب- در عقد اجاره با سند رسمی و پس از انقضای مدت اجاره چنانچه مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای مؤجر یا قائم‌مقام او، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط دایره اجرای ثبت و ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت.

هرگاه در عقد اجاره عادی، شرایط مذکور رعایت نشود، دادگاه دستور تخلیه فوری صادر نخواهد کرد. بدین معنی که عدم رعایت شرایط شکلی اجاره‌نامه از سوی مؤجر، رسیدگی به موضوع را از فوریت خارج کرده و همچون دیگر دعاوی با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین و... به عمل خواهد آمد و به جای صدور دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری، پس از گذشت مدت زمانی به نسبت طولانی حکم تخلیه صادر خواهد شد.

چنانچه مؤجر مبلغی به عنوان ودیعه، قرض‌الحسنه و... از مستأجر دریافت کرده باشد، صدور دستور تخلیه منوط به استرداد ودیعه، قرض‌الحسنه و... به دایره اجرای ثبت یا صندوق دادگستری است.

چنانچه مؤجر مدعی حقی نسبت به مال مزبور به نحوی از انحا اعم از اجاره معوقه، قبض آب و برق و... باشد، می‌تواند قبل از صدور دستور تخلیه اقدام به توقیف ودیعه یا... کند.

اجرای دستور تخلیه، نیاز به صدور اجراییه ندارد و مأمور مکلف خواهد بود به مستأجر ابلاغ کند که ظرف 24 ساعت نسبت به تخلیه اقدام کند و در غیر این صورت طبق دستور تخلیه اقدام می‌شود.

در مواردی خاص مستأجر می‌تواند از مقام قضایی تقاضای استمهال برای تخلیه کند و مقام قضایی می‌تواند به مدت 1 ماه برای تخلیه به او مهلت دهد و پس از مهلت دستور تخلیه قابل اجرا خواهد بود.

 تخلیه در عقد بیع

مطابق با ماده 380 قانون مدنی، بیع عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم» و یکی از مهمترین آثار عقد بیع، تسلیم مورد معامله است که در فقه با عنوان اقباض و تخلیه نیز آمده است. در حقوق مسلط کردن خریدار بر مال مورد بیع را تسلیم می‌نامند. با توجه به این اوصاف موضوع روشن است و برای درک بهتر در قالب یک مثال توضیحاتی داده می شود. بدین شرح که فرض کنید «الف» اقدام به خرید ملکی از «ب» می‌کند و ضمن عقد بیع شرط می‌شود که فروشنده نسبت به تخلیه ملک مورد معامله تا فرجه زمانی مشخصی اقدام کرده و ملک را به خریدار تحویل دهد. هر چند دادخواست مورد نظر الزام به تحویل مبیع باید باشد و ربطی به «دستور تخلیه» ندارد اما تحویل مبیع به خریدار، مستلزم تخلیه ملک خواهد بود.

 تخلیه در عقد رهن

عقد رهن در ماده 771 قانون مدنی این‌گونه تعریف شده است: «عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد» برای مثال امروزه به رهن گرفتن مال از سوی بانک‌ها امری متداول است و این امر با اجازه تصرف در مال مورد رهن توسط راهن «رهن‌دهنده» صورت می‌پذیرد؛ با این وصف که سند ملک مال مرهونه در رهن بانک قرار می‌گیرد اما خود راهن مجاز به تصرف و سکونت در ملک است. با این اوصاف اگر راهن از پرداخت دین امتناع کند، مرتهن «رهن‌گیرنده» مکلف خواهد بود از طریق اداره ثبت یا دادگستری، اقدام به مطالبه طلب خویش کند. به عبارت ساده‌تر، اگر راهن نسبت به پرداخت دین خود اقدام نکند، بانک می‌تواند به استناد سند رهنی، تخلیه راهن از ملک را از دایره ثبت یا دادگاه تقاضا کند.

تخلیه در عقود لازم دیگری از قبیل مزارعه و صلح نیز کاربرد دارد همچنین در میان عقود جایز می‌توان گفت تخلیه در عقود عاریه، ودیعه، شرکت و هبه کاربردهایی خواهد داشت.

به طور کلی در اقامه دعوای تخلیه، تصرف طرف مقابل، قراردادی و مسبوق به اذن است و به همین دلیل، دعوای خلع ید کاربرد ندارد همچنین در تمامی عقود، منظور از تخلیه، تحویل یا استرداد مال یا «عین غیر منقول» است.