بررسی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی

بررسی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی

قسمت سوم

محمد مسعود علیزاده خرازی

عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

چکیده:

با توجه به سابقه قریب به یک سده از قیمت عادله در قوانین کشور و علی‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تاکنون تعریف دقیقی از آن بعمل نیامده است. این نوشتار ضمن بررسی انواع قیمت‌ها به بررسی تاریخی آن‌ها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شده است. در نهایت ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداری ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون‌گذار بیان شده است.

واژگان کلیدی: تملک دولتی، تملک شهرداری‌ها، قیمت عادله، قیمت روز، ارزش مالک

تاریخ وصول: 20/10/1389

تاریخ تأیید: 17/1/1390

نویسنده پاسخگو: تهران ـ دانشگاه صنعتی شریف

ایمیل: Alizadeh@sharif.edu

- دستور العمل‌ها

- دستورالعمل اجرایی قانون نحوه انجام معاملات واحدهای مسکونی مصوب 10/5/1360

«ماده 1:در اجرای ماده 1 قانون نحوه انجام معاملات واحدهای مسکونی که از این پس به اختصار)قانون ) نامیده میشود با توجه به ضرورت و امکانات موجود فعلا محدوده 25 ساله تهران از طرف وزارت مسکن و شهرسازی مشمول قانون مذکور اعلام می‌شود.

ماده 18: قیمت واگذاری واحد مسکونی شخص متخلف، جهت احتساب جریمه (موضوع ماده 5 قانون نحوه انجام معاملات واحدهای مسکونی) به وسیله کارشناس رسمی و طبق قیمت عادله روز انجام معامله صورت می‌گیرد...»

- دستور العمل دریافت پذیره و اهدائی و سرقفلی مصوب 14/2/62

«دستور العمل دریافت پذیره و اهدایی و سرقفلی در 10 ماده که در جلسه مورخ 14/2/62 شورای مرکزی اوقاف به تصویب رسید به جهت اقدام و رعایت دقیق مفاد آن ذیلاً نقل می‌گردد.

دستورالعمل دریافت پذیره اهدایی و سرقفلی موقوفات... تبصره 1 ماده 1 ـ قیمت عادله روز با در نظر گرفتن (املاک مشابه به وسیله کارشناس رسمی با نظارت معتمد منتخب شورای امناء و نظار محل تعیین خواهد شد).

تبصره 3 ـ در مورد زمین‌های بلامعارض موقوفه که برای احداث محل کسب مناسب است متصدیان امر وقف موظفند از طریق اخذ وام از محل مازاد درآمد موقوفه مربوطه و یا از مازاد سایر موقوفات نسبت به احداث اعیانی اقدام و پس از تکمیل عرصه واعیان را از طریق انتشار آگهی مزایده و با اخذ سرقفلی و تعیین مال الاجاره عادله به اجاره واگذار و وام دریافتی را مستهلک نمایند.

ماده 5 ـ در ایجاد رقبات وقفی مزروعی برابر قوانین مربوطه و همچنین ایجاد خانه‌های موقوفه که عرصه واعیان وقف است و مستاجر حق انتقال مستاجره را بغیر ندارد مال الاجاره عادله به نرخ روز تعیین و وجهی به عنوان پذیره و یا اهدایی وصول نخواهد شد...»

- نظریه

- سؤال: با توجه به مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب سال 1358 شورای انقلاب، آیا بهای ملکی که در طرح یکی از مراجع دولتی یا شهرداری قرار گرفته است، با توجه به قیمت روز و با در نظر گرفتن اینکه ملک در طرح است تعیین می‌شود یا خیر؟

- نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین، شماره 553/7- مورخ 2/1/1381

- «بهای ملک باید با توجه به وضعیت کاربری موجود یا مشابه آن بنا به مورد، به قمیت عادله روز یا در مورد نیاز شهرداریها به قیمت روز، تعیین و پرداخت شود نه با لحاظ تاثیر طرح مورد نظر.»

- این نظریه در واقع عقیده کسانی را که قیمت عادله روز را همان قیمت روز می‌دانند رد می‌کند وطبق این نظریه برای املاک مورد نیاز شهرداری‌ها قیمت روز بدون لحاظ تاثیر طرح مورد نظر و برای بقیه موارد قیمت عادله روز بدون لحاظ تاثیر طرح مورد نظر می‌باشد.

- خلاصه و جمع‌بندی سیر تاریخی قوانین

ضمن خلاصه و جمع بندی، موضوعاتی نظیر حیطه شمول عوض (قانون‌گذار با صراحت مالک را مستحق دریافت عوض آن‌ها دانسته است نظیر:عرصه، اعیانی، تأسیسات، خسارات، حقوق)، نوع قیمت (نوع قیمت‌گذاری نظیر:قیمت منطقه‌ای، قیمت توافقی، قیمت عادله، قیمت عادله روز، قیمت روز یا همان قیمت روز بازار)، زمان تقویم قیمت (قانون‌گذار زمان قیمت گذاری را تاریخ معینی و یا روز تعیین کرده است)، اثر طرح (آیا قانون‌گذار با صراحت تکلیف اثر طرح در قیمت را معین کرده است؟) و امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی (آیا ملک متعلق به بخش خصوصی است؟)، محل سکنای مالک (آیا ملک تملک شده محل زندگی مالک است؟)، و ممر اعاشه (آیا ملک تمک شده محل درآمد مالک است و آیا تنها محل درآمد وی است یا نه، البته شامل حق کسب و پیشه نیست چون این حق جداگانه در قانون آمده است) بررسی خواهد شد.

- تملک دستگاه‌های اجرایی قبل از انقلاب اسلامی

1- تحول اول بعد از تعریف تبصره 1 ماده 3 قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها، مصوب 23/8/1320«...مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است...» صورت گرفت که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه و اعیانی - نوع قیمت را قیمت عادله - زمان تقویم قیمت را قبل از اعلان توسیع - اثر طرح را با مبنا قرار دادن قبل از اعلان توسیع توضیح داده - درمورد امتیازات خصوصی، محل سکنای مالک و ممر اعاشه قانون سکوت کرده است. و به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است.

ایراد مهم این تعریف آن است که از زمان اعلان توسعه تا تملک و پرداخت عوض، ممکن است زمان‌های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به این که معمولاً به مرور زمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، مدل بالا جوابگوی این نقیصه نیست و به دور از عدالت و انصاف است.

2- تحول دیگری در قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334، «...ملاک تعیین قیمت بهای عادله اراضی و ابنیه و تاسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات در یک سال قبل از اعلام شروع عملیات و بدون در نظر گرفتن تاثیر اجرای عملیات عمرانی در قیمت‌ها خواهد بود... در مورد خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات غیر دولتی پنج درصد، علاوه بر قیمت عادله، به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد و هر گاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد پانزده درصد قیمت عادله نیز از این بابت به او پرداخت خواهد گردید...» صورت گرفت بدین ترتیب که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه، اعیانی، تأسیسات - نوع قیمت را قیمت عادله با جبران خسارات ناشی از تاریخ محاسبه سالانه پنج در صد به قیمت اضافه می‌گردد به شرط آن که از قیمت روز بیشتر نباشد - زمان تقویم قیمت را یک سال قبل از اعلام شروع عملیات - اثر طرح را مقایسه با ملک مشابه واقع در حوزه عملیات - امتیازات مربوطه، مالک خصوصی پنج درصد اضافه، محل سکنای مالک ده درصد اضافه، و ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک، پانزده درصد اضافه به قیمت عادله و مجموع امتیازات را سی درصد کرده است.

در حالی که قانون‌گذار در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده است بلکه مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته است که به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، قانون‌گذار به بیش از ارزش بازار (با در نظر گرفتن ضرایب خاصی و به دور از ارزش‌گذاری میدانی ملک) توجه داشته است. به عبارت دیگر قیمت بازار ملاک بوده ولی در مورد مالک شخصی پنج درصد، علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد، به نظر می‌رسد قصد قانون‌گذار جبران خسارت بوده است.خسارتی که به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحمل هزینه‌های زمانی از قبیل تعویض، هزینه عدم استفاده از ملک در مدت تعویض، هزینه‌های نقل و انتقالات و هزینه‌های خرید واحد مشابه و غیره ایجاد می‌شود. قانون‌گذار در قالب پنج درصد، جبران این خسارت را در نظر داشته است. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد. به نظر می‌رسد ده در صد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی خود بوده و با ده در صد اضافه، قیمت عادله به طرف ارزش مالک سوق داده می‌شود. هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده در صد اضافه نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد و در این حالت اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت بازار بیشتر شده و قانون‌گذار به قصد جبران این خسارت اضافه، پانزده درصد اضافه نموده است. به طور کلی به نظر می‌رسد قانون‌گذار، نظر به ارزشی بیش از ارزش بازار (به طرف ارزش مالک)، در یک سال قبل داشته است. «در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک پیش از یک سال فاصله داشته باشد نسبت به هر سال فاصله، پنج درصد، به قیمت عادله افزوده خواهد شد مشروط بر این که جمعا از قیمت عادله روز تجاوز ننماید». بنابراین قانون‌گذار برای جبران تورم و افزایش قیمت‌ها که عموماً ایجاد می‌شود، پنج در صد اضافه در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت‌ها ثابت و نزولی باشد، با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حداکثر قیمت روز بازار، کنترل نموده است. علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، قانون‌گذار جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده که مبنای آن از نظر زمانی یک سال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یک سال گذشته باشد قیمت‌ها تحت تاثیر طرح قرار گرفته، و این موضوع با مقصود این قانون مغایر خواهد بود. این مدل جوابگوی چنین اشکالی نیست. از نظر قیمت، مبنا، مقایسه با موارد مشابه در بازار، بدون اثر طرح می‌باشد، هر چند که قیمت عادله کمتر از قیمت متوسط بازار می‌شود زیرا در این حالت برای فروشنده امکان مانور در بازار آزاد برای تحصیل حداکثر قیمت و سود وجود ندارد و معمولاً کارشناسان در تعیین قیمت تمایل به دامنه پایین بازه قیمت بازار )قیمت کف) دارند.

3- تحولی دیگر در قانون مربوط به تملک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب 17/3/1339 «تبصره 1 ماده 1:بهای عادله عبارت است از قیمت اراضی یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت چنانچه این بها از بهای روز بیشتر باشد قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت بهای عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تاثیر اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه‌سازی در قیمت‌ها خواهد بود...

ماده 2 - چنانچه اعیانی موجود در اراضی محل کسب و پیشه باشد و حق کسب و پیشه به آن تعلق گیرد میزان آن طبق تبصره «2» ماده «1» تعیین خواهد شد مشروط بر این که محل مزبور حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دولت محل کسب و پیشه بوده باشد....

ماده 3 - در مواردی که دولت مقتضی بداند، برای تعیین بهای عرصه و اعیانی و حق کسب و پیشه محلاتی که باید تجدید بنا گردد، به توسط کمیسیون کارشناسی، به ترتیب زیر قیمت منطقه‌ای تعیین می‌شود:

الف - بهای عرصه محله‌ای که باید تجدید بنا گردد، به صورت منطقه‌ای، تعیین می‌شود.

ب - بهای اعیانی مشابه بر حسب نوع مصالح و تاریخ احداث تناسب آن با بهای عرصه و سایر مشخصات معین می‌شود.

پ - حق کسب و پیشه محله‌های مشابه بر حسب موقعیت محل و سایر مشخصات معین می‌شود.

ماده 5 - اگر بین تاریخ تعیین بها و تاریخ تصرف دولتی، مدتی فاصله ایجاد شود دولت سالیانه 6 درصد اضافه بها به مالک خواهد پرداخت.

تبصره - در صورتی که دولت طبق ماده دوم به جای پرداخت حق کسب و پیشه تعهد نماید که محل جدیدی واگذار کند سالیانه صدی شش حق کسب و پیشه تعیین شده را از تاریخ تخلیه تا زمان تحویل محل کسب جدید به صاحب حق خواهد پرداخت» به وقوع پیوست بدین ترتیب که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه، اعیانی و تأسیسات - نوع قیمت اراضی را قیمت عادله و در صورت صلاح دید دولت، نوع قیمت عرصه را قیمت منطقه‌ای و نوع قیمت اعیانی را برابر با اعیانی مشابه، با شش درصد اضافه برای هر سال فاصله بین تاریخ تعیین بها و تصرف - زمان تقویم قیمت اراضی را یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت چنانچه این بها از بهای روز بیشتر باشد قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت - اثر طرح را بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تاثیر اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه‌سازی در قیمت‌ها - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا، و ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.

این قانون عبارت «سال قبل از اعلام شروع عملیات» قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334، را به عبارت «یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت» تغییر داده است. این قانون در مورد املاک شهری است و در ماده 3 این قانون مواردی که دولت مقتضی بداند، می‌تواند قیمت منطقه‌ای را جایگزین قیمت عادله نماید و در مورد مالکین املاک شهری هیچ‌گونه امتیازی لحاظ نشده است.

4- تحول دیگری در قانون نوسازی و عمران شهری (مربوط به عوارض نوسازی) مصوب 7/9/1347 «ماده 11 -... در صورتی که تا یک سال بعد از پایان مهلت مقرر در ماده 5 مالکین یا قائم مقام یا نمایندگان قانونی آنان مشخصات و بهای ملک خود را به شهرداری اعلام نکنند شهرداری‌های مشمول ماده 2 این قانون مکلفند این گونه املاک را به تصرف درآورده و به قائم مقامی مالک از طریق مزایده با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری و بر اساس قیمت منطقه‌ای به فروش برسانند و مطالبات خود را به انضمام جرائم و هزینه‌های متعلقه به اضافه 5 درصد قیمت ملک به سود برنامه نوسازی از محل بهای ملک برداشت نموده... ماده 18 - ارزیابی املاک و تعیین غرامت و پرداخت آن به مالکینی که تمام یا قسمتی از ملک آن‌ها در اجرای طرح‌های نوسازی و احداث و اصلاح و توسعه معابر و تامین نیازمندی‌های عمومی شهر مورد تصرف قرار می‌گیرد...الف - در مورد اعیانی به نسبت خسارت وارده به ملک ارزیابی و پرداخت می‌شود و در مورد عرصه ارزش آن به ماخذ بهای یک سال قبل از تاریخ ارزیابی به اضافه شش درصد تعیین می‌گردد و در صورتی که این قیمت بیش از بهای ملک در تاریخ انجام ارزیابی باشد بهای زمان ارزیابی ملاک عمل خواهد بود....

ماده 22 – شهرداری‌ها مجازند اراضی و املاکی را که طبق این قانون به ملکیت خود در می‌آورند (به استثنا اراضی و املاک موضوع ماده 24 این قانون) به منظور نوسازی به موجب قرارداد و در قبال اخذ تضمینات کافی به شرکت‌ها و موسساتی که با سرمایه کافی و صلاحیت فنی تشکیل یافته‌اند واگذار کنند.... شهرداری‌ها بهای این گونه اراضی و املاک و هزینه‌های پرداختی را به ترتیبی که پرداخت و تعهد نموده‌اند به علاوه ده درصد از شرکت‌ها و موسسات مذکور دریافت خواهند داشت... ماده 24 – شهرداری‌ها می‌توانند در موقع تنظیم و اجرای طرح‌های نوسازی و همچنین توسعه و یا احداث معابری که عرض آنها حداقل بیست متر باشد با رعایت نقشه جامع یا نقشه هادی شهر طرح‌های مربوط را به تناسب موقعیت محل و ضوابطی که وزارت کشور تعیین و اعلام خواهد کرد وسیع‌تر از میزان مورد احتیاج طرح تنظیم و اجرا نموده و اراضی مازاد در صورت عدم احتیاج از طریق مزایده و با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری به فروش رسانیده وجوه حاصله را به حساب درآمد نوسازی و عمران شهری موضوع این قانون منظور کنند....» رخ داد بدین ترتیب که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه، اعیانی - نوع قیمت برای عرصه واقع در اجرای طرح‌ها را به ماخذ بهای یک سال قبل از تاریخ ارزیابی به اضافه شش درصد و قیمت اعیانی را به نسبت خسارت وارده به شرط آن که بیش از بهای ملک در تاریخ انجام ارزیابی نباشد - زمان تقویم قیمت را یک سال قبل از تاریخ ارزیابی - در مورد اثر طرح صراحتی وجود ندارد - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا، و ممر اعاشه را در لحاظ نکرده است.

شهرداری‌ها می‌توانند برای وصول مطالبات خود به دلیل قصور در اعلام مشخصات و بهای ملک، از طریق مزایده بر اساس قیمت منطقه‌ای، ملک را تصرف و بفروشند و در ماده 22 و 24 شهرداری‌ها مجازند، املاک تصرفی را به شرکت‌ها و موسسات واگذار کنند... و یا املاک مازاد توسعه معابر بیش از بیست متر را از طریق مزایده بفروشند.

5- تحولی دیگر در قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب 10/12/1351 «ماده 50 هرگاه برای اجرای طرح‌های عمرانی احتیاج به خرید اراضی (اعم از دائر و بائر) و اعیانی و تأسیسات متعلق به افراد یا مؤسسات خصوصی باشد به طریق زیر عمل خواهد شد:3 - ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح عمرانی بدون درنظر گرفتن تأثیر طرح مربوط به قیمت آنها، درمواردی که ملک محل سکونت مالک باشد علاوه بر بهای عادله صدی ده به قیمت ملک افزوده خواهد شد و هرگاه ممراعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک متصرفی باشد پانزده درصد دیگر قیمت عادله از این بابت به او پرداخت خواهد شد...9 - اراضی واقع درخارج از محدوده شهرها که در مسیر راههای اصلی یا فرعی و یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله‌های گاز و نفت قرار می‌گیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیئت وزیران تعیین خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار می‌گیرد و از بابت این حق ارتفاق وجهی پرداخت نخواهد شد. ملاک تشخیص محدوده شهر نقشه مصوب انجمن شهر در هر محل خواهد بود که قبل از شروع مراحل طرح عمرانی مورد عمل شهرداری‌ها باشد...» به وجود آمد به این ترتیب که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را اراضی و ابنیه و تأسیسات - نوع قیمت را قیمت عادله - زمان تقویم قیمت را همان زمان تقویم قیمت - اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح عمرانی بدون درنظر گرفتن تأثیر طرح مربوط به قیمت آنها - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی صفر، محل سکنا ده درصد، و ممر اعاشه پانزده درصد و مجموع امتیازات بیست و پنچ درصد در نظر گرفته است. در این قانون تعریف دقیق تری از روش تعیین قیمت عادله ارائه شده و مطابق بند 9 در اراضی واقع درخارج از محدوده شهرها که در مسیر راه‌های اصلی یا فرعی و یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله‌های گاز و نفت قرار می‌گیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیئت وزیران تعیین خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار می‌گیرد و از بابت این حق ارتفاق وجهی پرداخت نخواهد شد.

6- تحولی دیگر در قانون اصلاح بعضی از مواد قانون دعاوی اشخاص علیه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب 1/5/1353 «...ماده 8 - وزارت جنگ مکلف است بهای عادله اراضی و ابنیه و هرگونه اعیانی را که برای ایجاد و توسعه سربازخانه‌ها و فرودگاه‌ها و میدان‌های تیر و سایر تأسیسات نظامی به تشخیص وزارت جنگ مورد احتیاج ارتش باشد یا سابقاً به تصرف ارتش درآمده باشد نقداً یا به اقساط به ترتیب زیر به مالک یا مالکین بپردازد. -الف - در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی تعیین شده است بهای عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله خواهد بود.ب - در نقاطی که ارزش معاملاتی تعیین نشده است و همچنین در مورد انواع دیگر اعیانی و حق کسب و پیشه و سایر حقوقی که در ملک مورد نیاز موجود باشد تعیین قیمت با توافق انجام می‌شود و در صورت عدم توافق طرفین قیمت عادله طبق نظر کارشناس یا کارشناسانی که از طرف دادگاه شهرستان یا دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک از بین کارشناسان رسمی دادگستری انتخاب خواهد شد تعیین و پرداخت می‌گردد... کارشناسان بدون در نظر گرفتن مرغوبیت و ترقی قیمتی که در اثر اجرای طرح‌های نظامی در اراضی مجاور ایجاد شده است تعیین قیمت می‌نمایند... ماده 10 - در صورتی که اراضی و ابنیه مورد نیاز محل سکونت مالک باشد ده درصد به قیمت عادله مذکور فوق اضافه خواهد شد و هر گاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک باشد بیست درصد اضافه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد...» به وقوع پیوست بدین صورت که قانون‌گذار به طور خاص وزارت جنگ را از سایر دستگاه‌های دولتی مستثنی کرده و حیطه شمول عوض را اراضی و ابنیه و هرگونه اعیانی - نوع قیمت را در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی تعیین شده است بهای عادله برابر ارزش معاملاتی روز و در بقیه موارد قیمت را قیمت توافقی و در غیر این صورت قیمت عادله - زمان تقویم قیمت را زمان معامله - اثر طرح را بدون در نظر گرفتن مرغوبیت و ترقی قیمتی که در اثر اجرای طرح‌های نظامی در اراضی مجاور ایجاد شده - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی صفر درصد، محل سکنا ده درصد، و ممر اعاشه بیست درصد قرار داده است.

قانون‌گذار به طور استثناء برای املاک مورد نیاز وزارت جنگ، پرداخت قیمت عادله را برابر با ارزش معاملاتی املاک (قیمت مصوب) که عموماً شامل املاک شهر‌ها که املاک گران قیمتی هستند و قیمت ارزش معاملاتی آن‌ها کمتر از قیمت روز می‌باشد، ملاک قرار داده است و به عبارت دیگر به قانون تملک زمینها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب 17/3/1339 به ارزش معاملاتی متوسل شده و در حق مالکین انصاف را رعایت نکرده است. در نقاطی که ارزش معاملاتی تعیین نشده است و همچنین در مورد انواع دیگر اعیانی و حق کسب و پیشه و سایر حقوقی که در ملک مورد نیاز موجود است، تعیین قیمت با توافق انجام می‌شود و در صورت عدم توافق طرفین قیمت عادله طبق نظر کارشناسان رسمی تعیین و پرداخت می‌گردد. کارشناسان بدون در نظر گرفتن مرغوبیت و ترقی قیمتی که در اثر اجرای طرح‌های نظامی در اراضی مجاور ایجاد شده است، تعیین قیمت می‌نمایند ( و ظاهراً در صورت افت قمیت روز به خاطر اجرای طرح نظامی، مورد نظر قانون نیست) و به عبارت دیگر قانون‌گذار ایراد وارد به قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334 در مورد زمان تقویم یک سال قبل از اعلام شروع عملیات را رفع نموده و به جای آن قیمت عادله را به کار برده بدون قید روز به عنوان پسوند قیمت عادله و از نظر زمان ایراد به آن موجود است. در مقایسه با قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334 برای اراضی و ابنیه مورد نیاز که محل سکونت مالک باشد ده درصد )پنج درصد برای مالک شخصی حذف شده است) به قیمت عادله مذکور اضافه خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک باشد بیست درصد اضافه )به جای پانزده در صد) بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد.

بعد از انقلاب اسلامی

7- تحول بعدی، بعد از انقلاب اسلامی با لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوّب 17/11/1358 شورای انقلاب «ماده 5 ملاک تعیین قیمت عبارتست از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها.» ایجاد شد به این شکل که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات - نوع قیمت را توافقی و در غیر اینصورت قیمت عادله - زمان تقویم قیمت را روز تقویم - اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی صفر درصد، محل سکنا و یا ممر اعاشه پانزده درصد، یعنی مجموع پانزده درصد.

به جرأت می‌توان گفت که جامع ترین تعریف و توصیف از قیمت عادله، نه تنها در مقایسه با قوانین قبلی بلکه همان گونه که در بررسی قوانین بعدی مشخص خواهد شد، ارائه شده است. این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها معین نموده است بلکه بامشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیرمادی) و با روز تقویم (قیمت‌گذاری) در زمان ارائه گزارش و مشابه، بیشترین توضیحات را ارائه نموده است. بنابراین می‌توان منظور قانون‌گذار را قیمت روز گزارش واحد مشابه نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی بلکه با همان شرایط و قیود (قیودی از قبیل سکنی، عمری، ارتفاقی، مالکیت غیر کامل...) قلمداد کرد وچون یکی از قوانین معتبر در حال حاضر در این خصوص است متعاقباً به طور مفصل به آن می‌پردازیم.

8- ضمن تحولات زیاد در قوانین مرتبط با زمین‌های موات، بایر، دایر و مستحدثات مربوطه قانون اراضی شهری مصوب 27/12/136 «ماده 7 تبصره 5: تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه‌ای (ارزش‌های معاملاتی) زمین می‌باشند.» و قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 «ماده 9 تبصره 9 - تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه‌ای (ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای اعیانیها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می‌گردد.» با استفاده از احکام ثانویه شرعی و به استناد اجازه حضرت امام(ره) به وجود آمد بدین نحو که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را اراضی واعیانی و سایر حقوق قانونی - نوع قیمت را برای عرصه قیمت منطقه‌ای و برای اعیانی و سایر حقوق قانونی قیمت عادله روز - زمان تقویم قیمت را روز تقویم - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا، و ممر اعاشه را در لحاظ نکرده است.

9- تحول بعدی پس از بی اعتبار شدن قوانین اراضی شهری و زمین شهری یعنی قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 28/8/1370 «ماده واحده - در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود... تبصره 7 - از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت» مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می‌باشد در مورد شهرداری‌ها لغو می‌گردد.» پدید آمد به این نحو که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را اراضی، املاک و ابنیه - نوع قیمت را توافقی و در غیر این صورت قیمت روز - زمان تقویم قیمت را روز تقویم - اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا و یا ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.

بر حسب این ماده واحده در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی با قیمت روز، تقویم و پرداخت شود که مجدداً نسبت به قانون قبلی و ماده 3 قانون مربوط به تملک زمینها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب 17/3/1339 «در مواردی که دولت مقتضی بداند برای تعیین بهای عرصه و اعیانی و حق کسب و پیشه محلاتی که باید تجدید بنا گردد به توسط کمیسیون کارشناسی به ترتیب زیر قیمت منطقه‌ای تعیین می‌شود:الف - بهای عرصه محله‌ای که باید تجدید بنا گردد به صورت منطقه‌ای تعیین می‌شود...» به عدالت نزدیک تر است و به موجب تبصره 5 این ماده واحده، زمین‌های تملکی قانون زمین شهری که مورد نیاز شهرداری‌ها در بیش از یک هزار متر مربع باشد فقط تا میزان هزار متر مربع از مزایای این قانون بهره مند شده و مازاد آن تابع ماده 9 قانون زمین شهری می‌گردد. اکنون با توجه به انقضای مدت اعتبار ماده 9 قانون زمین شهری، قاعدتا کلیه اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها، صرف نظر از میزان مساحت آن، باید مشمول ماده واحده فوق‌الذکر شود. از تاریخ تصویب و لازم‌الاجرا شدن این قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی برای اجرای برنامه‌های عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/10/1358 شورای انقلاب، مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می‌باشد، در مورد شهرداری‌ها لغو می‌گردد. با این حال باید پذیرفت «قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها» ناسخ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک جهت اجرای طرح‌های عمومی،عمرانی و نظامی از حیث ترتیب تعیین حق کسب و پیشه نمی‌باشد و باید حقوق متعلقه طبق لایحه قانونی مذکور، پرداخت شود. در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک، قیمت املاک به قیمت عادله است در صورتی که در قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی به قیمت روز تغییر کرده است و چون یکی از دو قانون معتبر در حال حاضر در این خصوص است متعاقبا به طور مفصل به آن نیز می‌پردازیم.

10- تغییر دیگر قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب 15/12/1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام «ماده واحده... در مواردی که علی رغم صدور سند اراضی به نام دولت اقدامات دستگاه‌های ذیربط وسیله مراجع ذیصلاح ابطال شده یا بشود و یا نوع زمین به موجب رای دادگاه تغییر یافته یا بیابد...الف ـ زمین‌هایی که به وسیله بنیاد مسکن انقلاب اسلامی یا نهادهای انقلاب اسلامی و عنوان‌های مشابه و وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان‌های عمران اراضی یا سازمان زمین شهری ) واگذار شده و طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازی در آن احداث بنا به عمل آمده، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است بهای منطقه‌ای زمان ابلاغ این مصوبه در خصوص اراضی غیر موات را به صاحبان حق پرداخت نماید همچنین است در مورد زمین‌هایی که طراحی آماده‌سازی انجام و به مردم تخصیص داده شده است... ب - زمین‌هایی که وزارت مسکن و شهرسازی عملیات آماده‌سازی را در آنها انجام داده لکن به مردم تخصیص داده نشده است.در این صورت بهای کارشناسی روز این گونه اراضی به تاریخ این مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزش‌های ناشی از ورود زمین به محدوده براساس تصمیم مراجع ذیصلاح و اقدامات اجرایی دولت و عملیات آماده‌سازی که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته به مالک پرداخت و یا معادل آن به بهای تمام شده زمین به مالک واگذار گردد.» اتفاق افتاد به این روال که قانون‌گذار حیطه شمول عوض را عرصه غیر موات - نوع قیمت را به شرط احداث بنا، قیمت منطقه‌ای زمان ابلاغ مصوبه (اوائل سال 1371) و عرصه‌هایی که عملیات آماده‌سازی شده ولی به مردم تخصیص داده نشده است. قیمت روز آن به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) بدون در نظر گرفتن ارزش‌های ناشی از ورود زمین به محدوده - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا و یا ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.

در بند «الف» این ماده واحده، عوض عرصه غیر موات و به شرط احداث بنا، قیمت منطقه‌ای زمان ابلاغ مصوبه (اوائل سال 1371) می‌باشد، که بدیهی است این قیمت با قیمت‌های مطرح شده در دو قانون معتبر یعنی قیمت عادله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوّب 17/11/1358 شورای انقلاب و قیمت روز قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 28/8/1370 بسیار کمتر است و و در مورد بند ب ـ عرصه‌هایی که عملیات آماده‌سازی شده ولی به مردم تخصیص داده نشده است. قیمت روز آن به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) بدون در نظر گرفتن ارزش‌های ناشی از ورود زمین به محدوده براساس تصمیم مراجع ذیصلاح و اقدامات اجرایی دولت و عملیات آماده‌سازی که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته به مالک پرداخت و یا معادل آن به بهای تمام شده زمین به مالک واگذار گردد چون قیمت روز به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) می‌باشد بنابراین از قیمت‌های قوانین بالا کمتر است که توجیه این دو مورد مصلحت نظام بوده است.

- نتیجه‌گیری:

از بررسی قوانین، جامع ترین مشخصات قیمت عادله بدین شرح:حیطه شمول عوض، اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات - نوع قیمت، توافقی و در غیر اینصورت قیمت عادله - زمان تقویم قیمت، روز تقویم - اثر طرح، مشابه واقع در حوزه عملیات طرح، بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها - امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی صفر درصد، محل سکنا و یا ممر اعاشه پانزده درصد یعنی مجموع پانزده درصد، توسط لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوّب 17/11/1358 شورای انقلاب تعریف شده است.

در حالی که مجموع امتیازات قوانین برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334 و اصلاح بعضی از مواد قانون دعاوی اشخاص علیه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب 1/5/1353 سی درصد و مجموع امتیازات قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب 10/12/1351 بیست و پنج درصد می‌باشد.

از نتایج جمع بندی فوق تفاوت آشکار قیمت عادله روز با قیمت روز بازار است، همان گونه که نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین، شماره 553/7- مورخ 2/1/1381 «بهای ملک باید با توجه به وضعیت کاربری موجود یا مشابه آن بنا به مورد، به قمیت عادله روز یا در مورد نیاز شهرداری‌ها به قیمت روز، تعیین و پرداخت شود نه با لحاظ تاثیر طرح مورد نظر» آن را تائید کرده است.

برخلاف عقیده عمومی که قیمت عادله روز را همان قیمت روز بازار می‌دانند که مؤید این مطلب نظریه‌ مشورتی جدید اداره محترم کل حقوقی قوه قضائیه به شماره 2489/7 مورخه 24/4/1388 در خصوص قیمت عادله و قیمت روز است «قابل استماع بودن دعوای مطالبه قیمت روز ملک موضوع ملک شهرداری- دعوی به خواسته مطالبه قیمت روز ملک موضوع طرح تملک قبل از تعیین ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداری مکلف است قیمت عادله مورد تملک شهرداری را حسب توافق طرفین یا جلب نظر کارشناس پرداخت نماید. از این رو چنانچه شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370 را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود» (منبع نشریه قضاوت شماره 65 مرداد و شهریور 1389)، همان‌گونه که مشخص است، اداره محترم کل حقوقی قوه قضائیه دچار اشتباه و تناقض شده است که مطالب بالا این تفاوت را آشکار کرده است.