ماهیت حقوقی معاملات املاک در قوانین ایران

هرکسی می‌خواهد خانه‌ای، ملکی یا آپارتمانی بخرد یا بفروشد، در عرف به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کنند، قراردادی در قالب بیع‌نامه و قولنامه می‌نویسند،  مبالغی از ثمن معامله را رد و بدل می‌کنند و قرارهایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و نقل و انتقال رسمی ملک، می‌گذارند ولی با وجود همه این، التزام‌های قراردادی، در بسیاری  از موارد بین خریدار و فروشنده، اختلافاتی پیش می‌آید که برای رفع آن، باید موضوع قرارداد تحلیل حقوقی شده و بر اساس، حکم موضوع توسط قاضی دادگاه صادر شود.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، « دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.» و بر اساس ماده 47 همان قانون نیز نقل و انتقال، اموال غیرمنقول تنها به موجب سند رسمی امکانپذیر است. دکتر فرهاد پروین، حقوقدان و عضو هیات‌علمی دانشگاه علامه طباطبایی در گفت‌وگو با «حمایت» در خصوص ماهیت حقوقی نقل و انتقال املاک در قالب قراردادهای عادی و چگونگی استناد به قولنامه‌ها و بیع‌نامه‌ها در مراجع قضایی توضیح داده است.  دکتر پروین در تعریف بیع‌نامه، با بیان اینکه بیع‌نامه همان قرارداد فروش بوده که برای طرفین لازم‌الاجرا است، اظهار کرد: برخلاف عقودی مانند صلح و هبه، در عقد بیع که تملیک عین به عوض معلوم است، یک مبیع و یک ثمن وجود دارد که باید بین آنها تعادل وجود داشته باشد.  وی افزود: به لحاظ عرفی، بیع‌نامه سندی عرفی است که طرفین می‌نویسند و تابع تشریفات رسمی در محضر است.

  بیع‌نامه، مقدمه‌ای برای سند رسمی است

این حقوقدان با بیان اینکه در معاملات املاک، ابتدا بیع‌نامه یا همان مبایعه‌نامه و مبالغی رد و بدل می‌شود، ادامه داد: بیع‌نامه در حد و اندازه‌های سند رسمی نیست. به این معنا که می‌تواند مورد انکار و تردید قرار گیرد همچنین بانک‌ها نمی‌توانند بر روی مبایعه‌نامه، به خریدار وام اعطا کنند.

وی با تاکید بر معتبر بودن مبایعه‌نامه و اینکه به لحاظ عملی، مبایعه‌نامه مورد پذیرش است و طرفین به لوازم آن ملتزم هستند، بیان کرد: بیع‌نامه می‌تواند به صورت عادی و نیز به صورت رسمی در محضر نوشته شود اما غالبا بیع‌نامه، در عرف املاک، عادی بوده و مقدمه‌ای برای سند رسمی است و در ادامه آن، تشریفات تنظیم سند رسمی انجام می‌شود.

  طرفین باید نسبت به قولنامه پایبند باشند

پروین در تعریف قولنامه نیز گفت: قولنامه نوشته‌اى غالباً عادى حاکى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى بوده و ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معین است. این توافق‌ها مشمول ماده 10 قانون مدنى است. قولنامه یک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواسته‌اند با این عمل، حقوق و تکالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد کنند همچنین ماده 10 قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قراردادها است، عمل آنها را به رسمیت مى‌شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. وی با بیان اینکه اگر قولنامه، صرف یک قول یا تعهد یک‌جانبه باشد، باید گفت که تعهدات یک‌جانبه الزام‌آور نیست، اضافه کرد: قولنامه نیز مقدمه عرفی بیع‌نامه بوده و بر اساس آن، فروشنده در مقابل اخذ مبلغی، متعهد به فروش می‌شود بنابراین به دلیل اینکه قولنامه‌های فعلی، عرفا معوض است، در حدود شرایطی که نوشته شده است، الزام‌آور خواهد بود و برای طرفین لازم‌الاجرا است و باید نسبت به آن پایبند باشند. این حقوقدان ادامه داد: همانطور که در مورد قولنامه گفته شد، خریدار، مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده می‌پردازد و در مقابل، فروشنده متعهد به فروش می‌شود. مبلغ پرداختی، در مقابل ثمن معامله، ناچیز بوده اما در همین حد نیز الزام‌آور خواهد بود.

  نقل و انتقال دوباره در سندی که ثبت رسمی شده، منتفی است

وی گفت: بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ‌در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده یا در صور ‌اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.» پروین در ادامه اظهار کرد: با توجه به مفاد این ماده، باید گفت ثبت اسناد، این ویژگی را به آنها می‌دهد که مالک مشخص خواهد بود و انکار و تردید نیز در مورد اسناد رسمی، وجود نخواهد داشت. همچنین به دلیل مالکیت شخصی، نقل و انتقال دوباره در سندی که ثبت رسمی شده، به طور کلی منتفی است. این در حالی است که در اسناد عادی ممکن است این اتفاق، بارها رخ داده و مشاهده شود. وی عنوان کرد: باید توجه داشت که در برخی مناطق کشور، زمین‌ها همچنان فاقد سند رسمی است و اگر بیش از حد، به رسمی بودن اسناد تاکید کنیم، بسیاری از اراضی را باید بدون اعتبار تلقی کنیم تا زمانی که مالکیت آنها، معتبر شناخته شود.

  برخی تشریفات ثبت معاملات

این عضو هیات‌علمی دانشگاه در خصوص برخی تشریفات ثبت معاملات اظهار کرد: تشریفات مربوط به معاملات و ثبت املاک، به نوع ملک بستگی دارد. به عنوان مثال، در معاملات مربوط به املاکی که متعلق و مربوط به برخی نهادها یا ارگان‌ها هستند، باید مجوزهای لازم از آنها اخذ شود. وی افزود: در مورد سایر املاک که از سوی افراد عادی مورد معامله قرار می‌گیرد و ارتباطی با دستگاه‌ها و نهادها ندارد، نیز بسته به نوع ملک، لازم است مجوزهای لازم از سوی شهرداری‌ها، ادارات آب، برق و گاز، مجوزهای پایان کار و مواردی از این دست، مورد بررسی قرار گیرد و در حقیقت، قبل از انجام معامله و ثبت، استعلام‌ شود تا بعدها، خریدار با مشکلاتی مواجه نشود. پروین تاکید کرد: درست است که انجام تشریفات مربوط به معاملات و ثبت آنها، زمان‌بر است اما این موضوع، بسیار به نفع طرفین معامله است و حقوق اشخاص و جامعه را مد نظر دارد.  وی خاطرنشان کرد: هنگامی که ملکی به صورت رسمی، منتقل و ثبت می‌شود، به دلیل انجام استعلام‌های مختلف از نهادها و دستگاه‌ها، این اطمینان خاطر در میان افراد ایجاد می‌شود که ملک مورد نظر، در گذشته به ملکیت افراد دیگری منتقل نشده  است. این در حالی است که در خصوص مبایعه‌نامه‌های عادی، این میزان اعتبار وجود ندارد.