توقیف اموال غیرمنقول

محمّدمهدى حکیمى تهرانى1

چکیده

این مقاله به بررسى و تحلیل توقیف اموال غیرمنقول و عواید، منافع و محصول املاک غیرمنقول، پرداخته و جوانب گوناگون آن را بررسى نموده است. قانون آیین دادرسى مدنى، توقیف اموال، اعم از منقول و غیرمنقول و صورت‏بردارى و ارزیابى و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى را که نزد شخص ثالث موجود است به قانون اجراى احکام مدنى ارجاع داده است. بنابراین توقیف اموال، منقول و غیرمنقول، باید مطابق مقرّرات قانون اجراى احکام مدنى صورت بگیرد.

این مقاله با رویکرد نظرى و روش تحلیلى و تطبیقى بر حقوق و قوانین موضوعه، بخصوص قانون اجراى احکام مدنى و آیین‏نامه جدید اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا (مصوب 11/6/1387) و با هدف شناسایى و روشن ساختن تمامى جوانب توقیف اموال غیرمنقول در قوانین جدید فعلى نگاشته شده است.

کلیدواژه‏ها: اموال غیرمنقول، ملک ثبت شده، منافع و عواید، صورت‏بردارى.

مقدّمه

قانون آیین دادرسى مدنى درباره توقیف اموال، در ماده 126 مقرّر مى‏دارد: «توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول و صورت‏بردارى و ارزیابى و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى که نزد شخص ثالث موجود است، به ترتیبى است که در قانون اجراى احکام مدنى پیش‏بینى شده است.» بنابراین، توقیف اموال، چه منقول و چه غیرمنقول، باید مطابق مقرّرات قانون اجراى احکام مدنى صورت بگیرد.

به علاوه، آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراى جدید مصوب 11/6/1387 نیز مواردى را به توقیف اموال غیرمنقول اختصاص داده است. از این‏رو، براى روشن شدن حدود و جوانب موضوع، بررسى تطبیقى میان قانون اجراى احکام مدنى و آیین‏نامه جدید ضرورت دارد. از سوى دیگر، با توجه به اهمیت بحث توقیف اموال غیرمنقول و پرونده‏هاى فراوانى که در این رابطه وجود دارد و به دلیل اینکه در مورد توقیف اموال غیرمنقول کتاب و یا مقاله مستقلى به رشته تحریر درنیامده و حقوق‏دانان فقط در ضمن شرح قانون اجراى احکام مدنى به آن پرداخته‏اند، پژوهش بیش از پیش این بحث در قوانین و جنبه‏هاى حقوقى راجع به آن ضرورى به نظر مى‏رسد. در این پژوهش در مورد توقیف اموال غیرمنقول، با بهره‏گیرى از قوانین موضوعه، بخصوص قانون اجراى احکام مدنى و آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، بین آنها تطبیق و مقایسه‏اى صورت مى‏گیرد. همچنین با بررسى بحث توقیف عواید و منافع و محصول املاک، مسئله صورت‏بردارى و حفظ و ارزیابى در اموال غیرمنقول و جوانب این امور نیز مورد تحلیل قرار مى‏گیرد.

مواد 99 تا 112 قانون اجراى احکام مدنى، توقیف اموال غیرمنقول، باغات و تنظیم صورت اموال غیرمنقول، ارزیابى اموال غیرمنقول و حفظ اموال غیرمنقول و نیز راه‏کارهاى قانونى آن را بیان نموده است و بازداشت اموال غیرمنقول و ارزیابى آن نیز در فصل هفتم و هشتم آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا مصوب 11/6/1387 بیان شده است.

بررسى واژه‏ها و مفاهیم کلیدى بحث

«توقیف» مصدر باب تفعیل و از ریشه وقف است و در لغت به معناى بازداشت و بازداشتن مى‏باشد1 و به طور کلى، به معناى سلب آزادى از شخص یا مال او با حالت انتظار ترخیص است، که در صورت اول، توقیف شخص و در صورت دوم، توقیف مال صدق مى‏کند.2 در اصطلاحات مختلف، توقیف به صورت مضاف به کلمه یا کلمات دیگر درمى‏آید و عمدتا در همه جا همین معناى لغوى مورد لحاظ قرار مى‏گیرد. مثلاً، توقیف مال، توقیف اجراى حکم، توقیف اجرایى، توقیف احتیاطى، توقیف اشخاص، توقیف حقوق، توقیف دادرسى، توقیف سرقفلى، توقیف ضامن، توقیف عقود، توقیف مالم یجب، توقیف متعهد یا مدیون، توقیف عملیات ثبتى و توقیف عملیات اجرایى.3

توقیف مال عبارت است از صیانت مال از افراط و تفریط و نقل و انتقال علیه مالک، که توقیف مال اعم از تأمین است.4 البته برخى از نویسندگان بر این عقیده‏اند که چون قانونگذار، ماده 121 قانون آیین دادرسى مدنى را در مقام تعریف تأمین آورده و چنین مقرّر داشته است که «تأمین در این قانون عبارت است از توقیف اموال منقول و غیرمنقول»، این نتیجه استنباط مى‏شود که تأمین و توقیف با هم مترادف هستند.5 اما باید گفت: قانونگذار در این ماده، معناى لغوى تأمین (امنیت، اطمینان دادن و قرار دادن در امنیت6) را در نظر نگرفته و اقدام و انجام تأمین را موردنظر قرار داده است.7

توقیف اجرایى عبارت است از توقیف مال مدیون یا محکومٌ‏علیه از طریق اجراى ثبت یا اجراى دادگاه، که این توقیف مانع از تصرف مالک در مال خود مى‏باشد؛ البته تصرفاتى که به ضرر محکومٌ‏له است.8

قانونگذار ما تعریفى از توقیف ارائه نکرده است، اما مى‏توان تبصره یک ماده 35 قانون اجراى احکام مدنى را تعریفى براى توقیف دانست. این تبصره بیان مى‏دارد: «محکومٌ‏له مى‏تواند بعد از ابلاغ اجرائیه و قبل از انقضاى مهلت مقرّر در مواد قبل، اموال محکومٌ‏علیه را براى تأمین محکوم به قسمت اجرا معرفى کند و قسمت اجرا مکلف به قبول آن است. پس از انقضاى مهلت مزبور نیز در صورتى که محکومٌ‏علیه مالى معرفى نکرده باشد که اجراى حکم و استیفاى محکوم به از آن میسر باشد، محکومٌ‏له مى‏تواند هر وقت مالى از محکومٌ‏علیه به دست آید استیفاى محکومٌ‏به را از آن مال بخواهد.»

انواع توقیف

توقیف بر دو نوع است: تأمینى و اجرایى.

توقیف تأمینى عبارت از توقیفى است که براى حفظ حق خواهان یا محکومٌ‏له و یا در مورد محاکمات فورى براى حفظ حق اشخاص ذى‏نفع به عمل مى‏آید و مدعىٌ‏علیه یا محکومٌ‏علیه به طور موقت، از تصرف در مال خود ممنوع مى‏شود تا در خصوص مورد، حکم صادر گردد و یا به جهتى قرار تأمین مرتفع شود؛ اما توقیف اجرایى آن است که اموال محکومٌ‏علیه براى فروش و اداى محکومٌ‏به توقیف مى‏شود.

در توقیف اجرایى، محکومٌ‏علیه باید مالى را که براى فروش و اداى محکومٌ‏به مناسب است، معین نماید؛ ولى در توقیف تأمینى تعیین اموال براى توقیف با تقاضاکننده توقیف است. مالى که توقیف مى‏شود باید قابل تقویم و متعلق به محکومٌ‏علیه باشد.9 در این تحقیق، از میان این دو توقیف عمدتا توقیف اجرایى موردنظر است.

توقیف اموال غیرمنقول

ماده 12 قانون مدنى، مال غیرمنقول را چنین تعریف نموده است: مال غیرمنقول آن است که از محلى به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوى که نقل آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود. و طبق ماده 19 قانون مدنى که خصوصیات مال منقول را بیان مى‏کند، مال منقول اموال و اشیایى است که نقل آن از محلى به محل دیگر ممکن باشد، بدون اینکه به خود یا محل آن خرابى وارد شود.

بنابراین، ضابطه اصلى در تشخیص مال غیرمنقول و مال منقول، قابلیت و امکان حمل و نقل است و از این‏رو، هر وقت مالى قابل حرکت دادن باشد، بدون اینکه براى عین یا محل آن خرابى به بار آید مال منقول است و بعکس، اگر مالى قابل نقل مکان باشد و یا اگر در عمل نقل آن ممکن باشد، ولى موجب خرابى و ویرانى عین یا محل آن گردد، مال غیرمنقول است.

البته در اصطلاح قانون مدنى، مال غیرمنقول به اموال قابل حمل و حتى حقوق مالى و منافع هم گفته مى‏شود، اما این تجاوز از قاعده استثنایى و محدود به مواردى است که قانونگذار بنا به مصالحى اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیرمنقول قرار داده باشد.10

بنابراین،اموال‏غیرمنقول‏رامى‏توان‏به‏مواردزیرتقسیم‏نمود:

الف. غیرمنقول ذاتى که عبارت است از هر چیزى که به حکم طبیعت خود و بدون آنکه دست انسان دخالتى داشته باشد، وضع ثابتى دارد و قابل نقل و انتقال نیست. البته براى اینکه ببینیم چیزى به حسب ذات خود ثابت نیست، باید به عرف مراجعه نماییم، نه اینکه از نظر علمى و یا عقلى ثبات آن را بررسى کنیم؛ چراکه ملاک و معیار در تشخیص موضوعات عرف است. در هر حال، این نوع از اموال غیرمنقول منحصر در اراضى و زمین‏هاست و نه فقط شامل سطح زمین، بلکه شامل کلیه چیزهاى موجود در اعماق زمین هم مى‏شود.11

ب. غیرمنقول تبعى که ذات این اشیا قابلیت نقل و انتقال از محلى به محل دیگر را دارند، ولى به طور مصنوعى و اکتسابى وصف غیرمنقول را کسب کرده‏اند؛ مثل اموالى که به واسطه عمل انسان غیرمنقول شده‏اند. بنابراین، ملاک تشخیص این اموال این است که قبلاً منقول بوده و مستقیما یا به طور غیرمستقیم به زمین الصاق شده باشد، به گونه‏اى که نتوان آن را حمل و نقل نمود، مگر اینکه در خود مال یا در محل آن خرابى حاصل شود. این موارد در مواد 13 تا 16 قانون مدنى معین شده است.12

ج. اموالى که در حکم اموال غیرمنقول هستند. این اموال، اموال منقولى‏اند که قانون به واسطه اختصاص یافتن به عمل زراعت، آنها را در حکم اموال غیرمنقول قرار مى‏دهد، حتى اگر در صفت منقولى آنها ظاهرا هیچ تغییرى حاصل نشده باشد. قانونگذار در ماده 17 قانون مدنى این اموال را از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزء ملک و در حکم مال غیرمنقول دانسته است.

بنابراین، دو شرط لازم است تا مال منقول جزء مال غیرمنقول و در حکم مال غیرمنقول محسوب شود:

1. باید به عمل زراعت یا براى آبیارى اختصاص داده شده باشد.

2. مالک آن را براى این امور اختصاص بدهد.13

د. اموالى که به واسطه تابعیت از اموال غیرمنقول، غیرمنقول محسوب مى‏شوند. این قسم از اموال غیرمنقول، شامل بعضى از حقوق و منافع است. براى اینکه بتوان تشخیص داد یک حق منقول است یا غیرمنقول، ماده 18 قانون مدنى ملاکى را معین نموده: موضوع حق. بنابراین، اگر موضوع حق غیرمنقول باشد، خود حق هم غیرمنقول خواهد بود و بعکس، اگر موضوع حق منقول باشد، خود حق هم منقول خواهد بود.14

حقوق عمده‏اى که به موجب ماده 18 قانون مدنى تابع اموال غیرمنقول محسوب مى‏شود، عبارتند از:

1. حق انتفاع که موضوع آن غیرمنقول باشد؛ مثل حق عمرى و سکنى.

2. حق ارتفاق نسبت به ملک غیر؛ مثل حق‏العبور یا حق‏المجرى.

3. دعاوى راجع به اموال غیرمنقول؛ مثل خلع ید.

در نتیجه، توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلى سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالى که از محلى به محل دیگر نمى‏توان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایى است، اموال محکومٌ‏علیه براى فروش و اداى محکومٌ‏به توقیف مى‏شود.

1. انواع توقیف املاک

الف. توقیف ملک ثبت شده

منظور از ملک ثبت شده محکومٌ‏علیه، ملکى است که پس از طى مراحل ثبتى به نام محکومٌ‏علیه ثبت شده باشد. یکى از آثار ملک ثبت شده این است که به محض ثبت قانونى ملکى در دفتر املاک، دولت فقط کسى را که ملک به اسم او ثبت شده و یا ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک از مالک رسمى از طریق ارث به او رسیده باشد، به عنوان مالک مى‏شناسد.15

در مورد توقیف املاک ثبت شده، اداره ثبت پس از اعلام توقیف از طرف دایره اجرا، مراتب را در دفتر املاک قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع مى‏دهد و مطابق ماده 99 قانون اجراى احکام مدنى، قسمت اجرا باید توقیف مال غیرمنقول را با ذکر شماره و پلاک و مشخصات ملک به طرفین و اداره ثبت محل اعلام نماید.

هر ملک داراى یک شماره فرعى و یک شماره اصلى بوده و در ناحیه یا بخش ثبتى خاصى از حوزه اداره ثبت مربوطه واقع شده که آن بخش یا ناحیه هم داراى شماره است و شماره و پلاک، جزئى از مشخصات ملک است که باید همراه با مالک آن به اداره ثبت براى توقیف اعلام شود.16 البته در هر موردى که توقیف ملک به اداره ثبت اعلام مى‏شود، علاوه بر ثبت بازداشت ملک در دفاتر مربوطه، مکاتبه واحد اجرا در پرونده ثبتى ملک هم ثبت و ضبط مى‏شود.17

و به استناد ماده 100 همان قانون، اداره ثبت بعد از اعلام توقیف در صورتى که ملک به نام محکومٌ‏علیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع مى‏دهد و اگر هم ملک به نام محکومٌ‏علیه نباشد، فورا به قسمت اجرا اعلام مى‏دارد.

البته این‏گونه نیست که واحد اجرا ابتدا مال غیرمنقول را توقیف و سپس آن را به اداره ثبت و طرفین اعلام نماید، بلکه توقیف مال غیرمنقول به ثبت بازداشت بودن آن در اداره ثبت محل است و اگر ملک در حوزه اداره ثبت شهرستان دیگرى18 واقع شده باشد، اعمال توقیف نسبت به آن ملک از طریق نیابت قضایى خواهد بود و رویه هم این است که در این‏گونه موارد به استناد ماده 20 قانون اجراى احکام مدنى، هرگاه تمام یا قسمتى از عملیات اجرایى باید در حوزه دادگاه دیگرى به عمل آید، مدیر اجرا انجام عملیات مزبور را به قسمت اجراى دادگاه آن حوزه محول مى‏کند. در نتیجه، از طرف قاضى اجرا با دادگاه محل استقرار مال مکاتبه مى‏نماید و آن مرجع مراتب ملک را به ثبت محل اعلام و پاسخ ثبت را اخذ و به مرجع معطى نیابت ارسال مى‏کند.

در مورد توقیف ملک ثبت شده، به نظر مى‏رسد که از زمان تصمیم واحد اجرا براى توقیف ملک، در واقع، ملکْ توقیف‏شده باید تلقّى شود، اما آثار این توقیف از زمان ثبت در دفتر املاک ثبت مى‏باشد و انعکاس به اداره ثبت از لحاظ ضمانت اجراى جلوگیرى از نقل و انتقال از طریق ثبت آن در پرونده ثبتى و دفتر املاک بازداشتى آن اداره مى‏باشد.19

مطابق رأى شماره 386 مورخ 11/4/1323 شعبه اول دیوان عالى کشور، قید «توقیف مورد انتقال» در دفتر بازداشت‏ها و پرونده ثبتى، امرى تشریفاتى است که در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراى مربوطه آورده شده است. بنابراین، در صورتى که مورد انتقال حقیقتا توقیف گردیده باشد و توقیف هم ابلاغ شده باشد، نباید به صرف اینکه توقیف در دفتر توقیفات وارد نشده، آن را بى‏اثر دانست.20

همچنین به استناد ماده 87 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، قسمت اجرا مکلف است فورا بازداشت را به متعهد ابلاغ و به ثبت محل اطلاع دهد و صورت وضعیت و جریان ثبتى ملک مورد بازداشت را از اداره ثبت بخواهد، و اداره نام‏برده هم در صورتى که ملک، ثبت شده باشد در دفتر املاک توقیف شده (دفتر بازداشتى) و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک بازداشت را یادداشت مى‏نماید و اگر ملک به موجب دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتى متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، ثبت محل فورا مراتب را به اجرا اطلاع مى‏دهد و اجرا از آن رفع بازداشت مى‏کند.

در مقایسه قانون اجراى احکام مدنى و ماده 87 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، به نظر مى‏رسد که در قانون اجراى احکام مدنى اگر پرونده ثبتى حاکى از عدم مالکیت محکومٌ‏علیه باشد توقیف نمى‏شود؛ ولى طبق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد. در تأیید این مطلب ذیل ماده 90 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا بیان مى‏دارد: املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.

ب. توقیف ملک در جریان ثبت

ممکن است براى ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جریان مواعد باشد. در این صورت، توقیف ملک در دفتر املاک بازداشتى و در پرونده ثبتى قید مى‏گردد و دایره اجرا را در جریان قرار مى‏دهد.21 همچنین به استناد ماده 88 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هرگاه ملک مورد بازداشت ثبت نشده باشد، باید مطابق صورت‏هاى زیر عمل شود:

1. هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضاى ثبت شده باشد و طبق سند رسمى به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهول‏المالک باشد، بازداشت در دفتر بازداشتى قید و در پرونده ثبتى یادداشت مى‏شود.

2. هرگاه نسبت به ملک از سوى فرد دیگرى تقاضاى ثبت شده باشد و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اینکه اساسا مورد بازداشتْ جزء نقاطى نباشد که به ثبت عمومى گذارده شده، مراتب به اجرا اطلاع داده مى‏شود.

ج. توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى

در بعضى از مناطق کشور ممکن است املاک اشخاص جریان ثبت را طى نکرده باشد و یا در مواردى، افراد به آبادى زمین پرداخته باشند ولى هنوز تقاضاى ثبت آن را ننموده باشند. بنابراین، در اداره ثبت هم از این ملک سابقه‏اى نیست، ولى به عنوان ملک محکومٌ‏علیه شناخته شده است.

این ملک با یکى از دو شرط ذیل قابل بازداشت است:

1. محکومٌ‏علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد. تصرف مالکانه به تصرفى گفته مى‏شود که شخص از جانب خود و به حساب خود کند و منظور از تصرف به حساب خود هم تصرفى است که در مال از جانب خود و به نفع خود باشد. بنابراین، اگر در اختیار داشتن مال به عنوان مالکیت نباشد، تصرف مالکانه محسوب نخواهد شد.22

احراز تصرفات مالکانه با دادگاه است و مطابق ماده 35 قانون مدنى، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود و مدعى خلاف آن باید غیرمالکانه بودن را اثبات نماید. در اصطلاح فقها و همچنین نویسندگان قانون مدنى، این مطلب به «قاعده ید» مشهور است.23

مأموران اجراى احکام دادگاه‏ها هم در صورت وجود اشکالى در این مورد یا اختلاف، باید مطابق مواد 25 و 26 قانون اجراى احکام مدنى موضوع را به دادگاهى که حکم تحت نظارت او اجرا مى‏شود، اطلاع دهند؛ زیرا مطابق قانون اجراى احکام مدنى، هرگاه در جریان اجراى حکم اشکالى پیش آید، دادگاهى که حکم تحت نظر آن اجرا مى‏شود رفع اشکال مى‏نماید و اختلافات ناشى از اجراى احکام راجع به دادگاهى است که حکم توسط آن دادگاه اجرا مى‏شود.

به موجب نظریه شماره 7926/7 مورخ 1/12/1377 اداره حقوقى دادگسترى، دلایل اثبات این تصرف، ادلّه قانونى از نوع تحقیق محلى، شهادت و اقرار کتبى یا شفاهى است و کارشناسى نمى‏تواند از این نوع دلایل مؤثر باشد و تأمین دلیل نیز به صراحت ماده 322 قانون آیین دادرسى مدنى (با تغییرات فعلى ماده 155 قانون آیین دادرسى مدنى) که مقرّر مى‏دارد: «تأمین دلیل براى حفظ آن است و تشخیص درجه ارزش آن در مورد استفاده، با دادگاه مى‏باشد» دلیل نیست.24

2. محکومٌ‏علیه به موجب حکم نهایى مالک شناخته شده باشد. مثلاً، قهوه‏خانه یا مهمان‏خانه‏اى که شخص در میان راه ساخته و هنوز به ثبت نداده است، چون عملاً از آن استفاده مى‏کرده و در آن تصرف دارد قابل بازداشت است؛ و همچنین باغى که محکومٌ‏علیه احداث نموده و در مالکیت با شخص دیگرى اختلاف داشته است، ولى با صدور حکم نهایى، ملک محکومٌ‏علیه شناخته شده و از این‏رو، به عنوان ملک غیرمنقول او قابل بازداشت است.

قانون اجراى احکام مدنى در ماده 101 در این رابطه مقرّر مى‏دارد: «توقیف مال غیرمنقولى که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکومٌ‏علیه وقتى جایز است که محکومٌ‏علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکومٌ‏علیه به موجب حکم نهایى مالک شناخته شده باشد. در موردى که حکم بر مالکیت محکومٌ‏علیه صادر شده ولى به مرحله نهایى نرسیده باشد، توقیف مال مزبور در ازاى بدهى محکومٌ‏علیه جایز است، ولى ادامه عملیات اجرایى موکول به صدور حکم نهایى است.»

در تأیید توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى چندین نظریه مشورتى وجود دارد که در همه آنها توقیف ملکى که سابقه ثبت ندارد، جایز دانسته شده است.25

اما به استناد ماده 90 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعى مالکیت آن باشد، تا زمانى که این ادعا به اثبات نرسیده ممنوع است و در مورد املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن، ملکِ متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مالِ متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.

ماده 747 قانون آیین دادرسى مدنى سابق در این‏باره چنین مقرّر مى‏داشت: «کسى که متصرف است تصرف او به عنوان مالکیت شناخته مى‏شود که شروع به تصرف از طرف غیر بوده است، متصرف غیر شناخته خواهد شد، مگر اینکه متصرف ثابت کند که عنوان تصرف او تغییر کرده و به عنوان مالکیت متصرف شده است.»

همچنین طبق ماده 97 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، متعهدٌله مى‏تواند ملک درخواست ثبت نشده متعهد را براى استیفاى طلب خود معرفى کند. در این صورت، پس از مزایده و انقضاى مهلت قانونى، برابر مقرّرات جارى اداره ثبت به برنده مزایده، سند انتقال مى‏دهد و در آگهى و صورت‏جلسه و سند انتقال، قید مى‏شود که چون در مورد ملک درخواست ثبت نشده، اداره ثبت تکلیفى براى تحویل مورد انتقال ندارد و نیز مسئولیتى از حیث اشکالاتى که ممکن است در حین پذیرش تقاضاى ثبت و یا بعد از آن (از حیث اعتراض و غیره) پیش آید، نخواهد داشت.

انتقال‏گیرنده برابر مقرّرات جارى باید براى درخواست ثبت مراجعه کند و کلیه هزینه‏هاى مربوط به اقدامات اجرایى را که به واسطه توقیف ملک به وجود آمده بپردازد و پرونده اجرایى قبلى برابر مقرّرات تعقیب خواهد شد.

البته طبق تبصره این ماده، معرفى ملک مجهول پیش از پذیرش تقاضاى ثبت از جانب متعهد قبول نمى‏شود.

د. توقیف ملک مشاع

در اموال غیرمنقول گاهى مالکیت به طور کامل مربوط به محکومٌ‏علیه است و گاهى محکومٌ‏علیه مشاعا سهمى دارد. همان‏گونه که ملک کامل محکومٌ‏علیه را مى‏توان توقیف نمود و از طریق مزایده به فروش رساند، سهم مشاعى محکومٌ‏علیه در اموال غیرمنقول را هم مى‏توان بازداشت نمود، و قابل فروش است.

2. توقیف عواید و محصول املاک

الف. توقیف عواید ملک به جاى ملک

در صورتى که عواید یک‏ساله مال غیرمنقول به تشخیص دادگاه براى اداى محکومٌ‏به و هزینه‏هاى اجرایى کافى باشد و محکومٌ‏علیه حاضر شود که از عواید آن ملکْ محکومٌ‏به داده شود، عین ملک توقیف نمى‏شود و فقط عوایدْ توقیف و محکومٌ‏به از آن وصول مى‏گردد. در این صورت، قسمت اجرا مکلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نماید. (ماده 102 قانون اجراى احکام مدنى)

ماده 277 قانون مدنى همچنین مقرّر داشته که متعهد نمى‏تواند متعهدٌله را مجبور به قبول قسمتى از موضوع تعهد نماید، ولى حاکم مى‏تواند نظر به وضعیت مدیون مهلت عادله یا قرار اقساط دهد. در نتیجه، در این رابطه دادگاه مى‏تواند اقساطى را تعیین نماید.

در این رابطه، نظریه شماره 9434/7 مورخ 19/12/1380 اداره حقوقى دادگسترى مقرّر داشته که با توجه به ماده 62 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا... مصوب 1355 بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلى جایز است، لکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلى بازداشت‏شده در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراى مذکور پیش‏بینى نشده است ـ چون سرقفلى حق مالى است، نه مال مطلق ـ مادام که حق مالى به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود، بخصوص اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود.

بنابراین، پیش از تبدیل حق مالى به مال فروش آن امکان‏پذیر نمى‏باشد و تا زمانى که مستأجر قصد فروش و یا واگذارى مورد اجاره را به دیگرى نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.26

ب. عدم تسرى توقیف عین به منافع

قانون اجراى احکام مدنى در ماده 103 مقرّر مى‏دارد: «توقیف مال غیرمنقول، موجب توقیف منافع آن نمى‏شود.» این ماده براساس قاعده «تفکیک عین از منافع»، نوشته شده است. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین، به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمى‏باشد. همان‏گونه که اقدام حقوقى نسبت به منافع هم به معناى اقدام نسبت به عین نیست. بنابراین، به تبع توقیف عین مال غیرمنقول توقیف منافع لازم نمى‏آید.

ماده 91 آیین‏نامه در این رابطه بیان مى‏دارد: بازداشت مال غیر منقولى که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن است، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در این صورت، باید مراتب در صورت‏مجلس منعکس شود.

در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات این‏گونه است که اگر ملکى فروخته شود اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مى‏گردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مى‏دانند.

ماده 356 قانون مدنى در این‏باره بیان مى‏دارد: هر چیزى که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید، داخل در بیع و متعلق به مشترى است اگرچه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل به عرف باشند. همچنین با توجه به ماده 357 قانون مدنى، هر چیزى که برحسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود، داخل در بیع نمى‏شود، مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد.

در پایان باید گفت: از جمع بین ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى و مواد مذکور قانون مدنى و همچنین ماده 308 قانون مدنى مى‏توان چنین نتیجه گرفت که حتى اگر عرف انتقال عین مال غیرمنقول را موجب انتقال منافع آن داند، در توقیف اینچنین نیست و توقیف عین مال غیرمنقول موجب توقیف منافع آن نمى‏شود.27

ج. توقیف محصول املاک و باغات

در قانون اجراى احکام مدنى مقرّر شده که توقیف محصول املاک و باغات با رعایت مواد 254 تا 257 قانون آیین دادرسى مدنى باید به عمل آید. (ماده 104 قانون اجراى احکام مدنى)

با توجه به اینکه با تصویب قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 21/1/1379، قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 25/6/1318 نسخ شده، در این رابطه در قانون جدید فقط ماده 127 قابل استفاده است. ماده مزبور در این‏باره چنین مقرّر داشته که از محصول املاک و باغ‏ها به مقدار دو سوم سهم خوانده توقیف مى‏شود و اگر محصول جمع‏آورى شده باشد مأمور اجرا سهم خوانده را مشخص و توقیف مى‏نماید و هرگاه محصول جمع‏آورى نشده باشد، برداشت آن خواه دفعتا و یا به دفعات با حضور مأمور اجرا به عمل خواهد آمد. خوانده هم مکلف است مأمور اجرا را از زمان برداشت محصول مطلع سازد. البته مأمور اجرا حق هیچ‏گونه دخالت در امر برداشت محصول را ندارد و فقط براى تعیین میزان محصولى که جمع‏آورى مى‏شود حضور پیدا خواهد کرد. خواهان یا نماینده او نیز در موقع برداشت محصول حق حضور خواهد داشت.

البته منظور از محصول، منافع و فرآورده‏هاى کشاورزى است، اعم از اینکه ناشى از باغ و درختان مثمر باشد یا زرع و زراعت که به آن باغ اطلاق نمى‏شود و بعید نیست که منظور از محصول املاک منافع املاک نیز باشد، اما مى‏توان نتیجه گرفت که کلمه املاک در اینجا به معناى املاک زراعى است نه سایر املاک.28 ماده 92 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم در این‏باره چنین مقرّر مى‏دارد: «در بازداشت محصول املاک مزروعى دخالت مأمور اجرا در محصول تا موقع برداشت و تعیین سهم متعهد ممنوع است، ولى مأمور اجرا باید براى جلوگیرى از تفریط، نظارت و مراقبت کامل نماید.»

نکته‏اى که در رابطه با توقیف محصول املاک و باغات ممکن است به نظر برسد این است که چه تفاوتى بین توقیف عواید ملک و توقیف محصول املاک و باغات وجود دارد که با دو حکم مخصوص بیان شد؟ در پاسخ به این مطلب باید گفت: توقیف عواید مربوط زمانى است که اداى محکومٌ‏به و هزینه اجرایى با عواید یک‏ساله ملک با تشخیص دادگاه ممکن باشد و در این صورت، به جاى توقیف عین ملک، عواید توقیف مى‏شود. در حالى که در توقیف محصول املاک و باغات، تشخیص دادگاه در مورد اینکه محصول ملک و باغ در یک‏سال براى تأمین محکومٌ‏به کافى هست یا نه، لازم نیست و محصول املاک و باغات بدون در نظر گرفتن اینکه آیا محصول در یک‏سال، براى تأمین محکومٌ‏به و هزینه اجرایى کافى است یا نه، بازداشت مى‏شود و در این فرض، حتى ممکن است عین ملک، ملک محکومٌ‏علیه نباشد و فقط محصول ملک و باغ را داشته باشد یا ممکن است خواسته و محکومٌ‏به همان محصول باغ و ملک باشد، بنابراین، توقیف محصول املاک و باغات وسعت زیادى دارد و کلى و عمومى است.29

در مورد زمان توقیف محصول املاک و باغات، یکى از سه زمان زیر قابل تصور است:

1. توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت؛

2. توقیف محصول ملک و باغ در زمان برداشت یا پس از برداشت و معین شدن سهم محکومٌ‏علیه؛

3. توقیف بهاى محصول ملک و باغ نزد خریدار آن.

فرض اول در قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بیان نشده است، اما در ماده 254 قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318، توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت جنبه استثنایى داشت و قانونگذار فقط تحت شرایطى آن را پذیرفته بود و چون معمولاً میزان محصول ملک و باغ قبل از برداشت به صورت تخمینى است و فقط در صورت رسیدن زمان طبیعى برداشت محصول، میزان و ارزش آن مشخص مى‏شود، همچنین چون وضع املاک و باغات غالبا به صورتى است که اشخاص متعددى صاحب سهم محصول هستند، از این‏رو، تعیین سهم دقیق محکومٌ‏علیه قبل از برداشت با مشکل مواجه است. از طرفى، چون محصول ملک و باغ مورد حمایت قانونگذار بوده و نخواسته در زمان عملیات اجرایى و توقیف دچار لطمه شود و از مواظبت و کار لازم که موجب زیاد شدن محصول مى‏گردد خوددارى شود، اصل بر ممنوعیت توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت بود، مگر در شرایط استثنایى. این شرایط را مى‏توان شامل موارد ذیل دانست:

1. رضایت مدعىٌ‏علیه به توقیف عین محصول. در این مورد ممکن است وى محصول املاک و باغات را براى توقیف معرفى نماید و یا با معرفى محکومٌ‏له موافق باشد و به آن رضایت دهد.

2. عدم توانایى محکومٌ‏له براى معرفى مال دیگرى براى توقیف از اموال محکومٌ‏علیه. که در این صورت، مى‏توان محصول املاک یا باغات را قبل از برداشت و تعیین سهم توقیف نمود.

3. عدم کفایت دارایى منقول و غیرمنقول محکومٌ‏علیه براى تأمین خواسته اجرائیه. در این صورت، ممکن است محکومٌ‏له و یا خود محکومٌ‏علیه دارایى را براى توقیف معرفى نموده باشد، ولى در ارزیابى معلوم شود که آن مال کافى نبوده و از این‏رو، براى تکمیل آن محصول املاک و باغات توقیف شود.

فرض دوم (توقیف محصول ملک یا باغ در زمان برداشت) نیز دو صورت دارد:

1. محصول جمع‏آورى شده باشد. در این صورت، سهم محکومٌ‏علیه از محصول املاک و باغ‏ها مشخص بوده و به مقدار دو سوم سهم خوانده توقیف مى‏شود؛ مأمور اجرا هم سهم خوانده را مشخص و توقیف مى‏نماید. البته سهم محکومٌ‏علیه پس از کسر هزینه زراعت (مثلاً بذر و آبیارى و...) که به سهم او تعلق مى‏گیرد، تعیین مى‏شود و مطابق قوانین مربوط به توقیف اموال منقول، توقیف مى‏شود.30

2. محصول جمع‏آورى نشده باشد. در این صورت، برداشت محصول، چه دفعتا و چه به دفعات، با حضور مأمور اجرا صورت مى‏گیرد. البته مأمور اجرا حق هیچ‏گونه مداخله در برداشت را ندارد و فقط براى تعیین میزان محصولى که جمع‏آورى مى‏شود حضور پیدا خواهد کرد. در این صورت، محکومٌ‏له و محکومٌ‏علیه هم مى‏توانند حاضر باشند.

فرض سوم هم (توقیف بهاى محصول ملک و باغ نزد خریدار آن)، در صورتى که محصول قبلاً فروخته شده است و بهاى آن در زمان توقیف هنوز پرداخت نشده باشد، در قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بیان نشده است، اما در ماده 257 قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318 آمده بود و طبق آن در صورتى که محصول قبلاً فروخته شده بود و بهاى آن در زمان توقیف پرداخت نشده باشد، بهاى آن نزد خریدار توقیف مى‏گشت و اقساط آن در زمان وصول در صندوق دادگسترى توقیف مى‏شد.31

2. صورت‏بردارى اموال غیرمنقول

دادورز (مأمور اجرا) پس از توقیف اموال غیرمنقول، صورت اموال را تنظیم و نسخه‏اى از آن را به محکومٌ‏علیه ابلاغ مى‏نماید تا اگر شکایتى داشته باشد ظرف یک هفته کتبا به قسمت اجرا تسلیم دارد. مدیر اجرا به شکایات مزبور رسیدگى مى‏کند و در صورتى که شکایت وارد باشد، صورت مشخصات مال توقیف شده را اصلاح یا تجدید مى‏نماید. (ماده 105 قانون اجراى احکام مدنى) همین حکم در مورد صورت‏بردارى از اموال منقول با کمى تفاوت در ماده 70 قانون اجراى احکام مدنى آمده است.

همان‏گونه که بیان شد، محکومٌ‏علیه پس از ابلاغ صورت اموال، ظرف یک هفته مکلف است کتبا شکایات یا اعتراض خود را به مدیر قسمت اجرا تسلیم کند و در صورتى که مدت یک هفته بگذرد، دیگر اعتراض او پذیرفته نمى‏شود.

حال اگر به علت موجهى مدت یک هفته گذشته باشد، قانون اجراى احکام مدنى به آن اشاره نکرده که آیا اعتراض او پذیرفته مى‏شود یا نه، اما به نظر مى‏رسد که در مورد مقرّرات آیین دادرسى مدنى در رابطه با ابلاغ در این مورد هم حاکمیت داشته باشد.32

در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم مقرّر شده که مأمور اجرا باید صورت اموال غیرمنقول را تنظیم نماید. تفاوت عمده‏اى که این آیین‏نامه در این قسمت با قانون اجراى احکام مدنى دارد در این است که اولاً، صورت تنظیم‏شده توسط مأمور اجرا به طرفین ابلاغ نمى‏شود و ثانیا صورت تنظیم‏شده توسط مأمور اجرا قابل اعتراض نمى‏باشد. شاید این یکى از اشکالات آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا جدید باشد.

در صورت اموال غیرمنقولى که به وسیله مأمور اجرا تنظیم مى‏شود باید موارد زیر تصریح شود:

1. تاریخ و مفاد ورقه اجراییه.

2. محلى که مال غیرمنقول در آنجا واقع است، یعنى محل وقوع ملک در شهرستان و بلوک و بخش و کوى و کوچه و شماره ملک ـ اگر داشته باشد ـ باید معین شود.

3. وصف مال غیرمنقول با ذکر مشخصات ملک و مالک و اینکه ملک مشاع است یا مفروز و اشخاص دیگر نسبت به آن حقى دارند یا نه و اگر حقى دارند، چه نوع حقى است و منافع ملک به کسى واگذار شده است یا خیر.

4. حدود چهارگانه ملک و مجاوران آن.

5. ذکر مساحت ملک به طور دقیق. البته به استناد ماده 107 قانون اجراى احکام مدنى، در صورتى که مساحت ملک مشخص نباشد، دادورز (مأمور اجرا) باید مساحت تقریبى آن را در صورت قید کند. با اینکه قانونگذار مى‏توانست مساحت را از طریق کارشناس رسمى معین نماید، ولى قانونگذار مدیر اجرا را مسئول این عمل دانسته و شاید با این کار نخواسته است هزینه اضافى و زیادترى بر محکومٌ‏علیه تحمیل نماید.33

5. سایر اطلاعات راجع به وضع ملک و مشخصات دیگر، از قبیل اینکه مشتمل بر چند قسمت است و در صورتى که خانه مسکونى باشد، مشتمل بر چند ابنیه و متعلقات است، باید معین شود. همچنین اگر خانه‏اى توقیف شده است، نوع مصالح استفاده شده، طول و عرض، تعداد اتاق و انبارى و زیرزمین و سایر مشخصات از قبیل کابینت و... باید ذکر شود.34 در صورتى هم که ملک مزروعى باشد، علاوه بر امور ذکر شده، باید متعلقات آن از قبیل گاو و ماشین‏آلات و توضیحات دیگرى که در تسهیل فروش ملک مؤثر است ذکر شود.

محکومٌ‏علیه در زمان تنظیم صورت باید اسناد راجع به ملک یا مال غیرمنقول را به دادورز یا مأمور اجرا ارائه دهد. این مورد در قانون اجراى احکام مدنى ذکر شده،35 ولى در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا مسکوت گذاشته شده است و بیان نشده که آیا محکومٌ‏علیه باید اسناد ملک را به دادورز ارائه دهد یا نه. البته باید گفت: این مورد مربوط به وضعیتى است که محکومٌ‏علیه در زمان تنظیم صورت اموال غیرمنقول حاضر باشد و اگر در محل حاضر نباشد این تکلیف قانونگذار منتفى است.36

هرگاه راجع به تمام یا قسمتى از ملک توقیف شده دعوایى در جریان باشد، مراتب باید در صورت قید و تصریح شود که دعوا در چه مرجعى مورد رسیدگى است. و نیز هرگاه حدود یا قسمتى از ملک متنازعٌ‏فیه باشد، مراتب باید در صورت‏مجلس قید شده و تصریح شود که طرف منازعه کیست و در کجا تحت رسیدگى است.37

در مورد صورت‏بردارى، آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا مقرّر داشته که صورت‏بردارى باید بر روى نمونه چاپى نوشته شود (ماده 85 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا)، اما در قانون اجراى احکام مدنى به این مطلب اشاره‏اى نشده است.

4. ارزیابى و حفظ اموال غیرمنقول در توقیف

الف. ارزیابى اموال غیرمنقول

ارزیابى اموال غیرمنقول در قانون اجراى احکام مدنى به استناد ماده 110، به همان ترتیبى است که ارزیابى اموال منقول صورت مى‏گیرد. اولین نکته‏اى که در ارتباط با ارزیابى باید ذکر شود این است که ارزیابى باید در زمان توقیف به عمل آید و در صورت اموال درج شود.

در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى با تراضى محکومٌ‏له و محکومٌ‏علیه تعیین مى‏شود و اگر در زمان توقیف حاضر نباشند و یا حاضر باشند ولى در تعیین قیمت تراضى ننمایند، در این صورت، ارزیاب معین مى‏شود. ارزیاب هم باید به تراضى طرفین معین شود و در صورت عدم تراضى یا عدم حضور محکومٌ‏علیه، دادورز یا مأمور اجرا باید از بین کارشناسان رسمى و در صورت نبودن کارشناسان رسمى، از بین اشخاص معتمد و خبره انتخاب شوند. و اگر در زمان توقیف به ارزیاب دسترسى نباشد، قیمتى را که محکومٌ‏له تعیین کرده براى توقیف مال ملاک عمل خواهد بود و در این صورت، دادورز با قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد. (مواد 73 و 74 قانون اجراى احکام مدنى) در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا به استناد ماده 85 و با توجه به اینکه ماده 42 در مورد اموال غیرمنقول هم اعمال مى‏شود، در صورتى که دین و متفرعات تا سى میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفى برحسب ظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر کارشناس از اموال مدیون بازداشت خواهد کرد. البته اگر مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعیین نماید از خبره محلى استفاده مى‏شود. (تبصره ماده 42 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا) در غیر این صورت، مأمور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر کارشناس رسمى را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت مى‏کند و اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از آن میزان باشد، تمام آن بازداشت مى‏شود.

در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى توسط قسمت اجرا فورا به طرفین ابلاغ مى‏شود و هریک از طرفین مى‏توانند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظر ارزیاب اعتراض نمایند. این اعتراض در دادگاهى که حکم به وسیله آن اجرا مى‏شود مورد رسیدگى قرار مى‏گیرد و در صورت ضرورت، با تجدید ارزیابى قیمت ملک معین مى‏شود. البته تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است و موجبى براى پذیرش درخواست ارزیابى مجدد وجود ندارد. نظریه شماره 9124/7 مورخ 13/8/1371 اداره حقوقى دادگسترى هم مؤید این مطلب است.38

در ماده 98 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا نیز بیان شده که در هر مورد که مالى معرفى مى‏شود، اعم از بازداشت براى اسناد ذمّه یا معرفى مورد وثیقه توسط هریک از طرفین معامله براى ارزیابى، هرگاه معرفى‏کننده مال به مبلغ ارزیابى معترض باشد، فقط مى‏تواند ضمن امضاى صورت‏مجلس اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابى معترض باشد، مکلف است به همین نحو عمل نماید. در این صورت، عدم حضور مراتب ارزیابى حداکثر ظرف سه روز از طرف اجراى ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ مى‏شود.

همچنین به استناد ماده 102 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا در هر مورد که به نظر کارشناس نخستین اعتراض شود، رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمى یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین و کارشناس منتخب ابلاغ مى‏کند و با تعیین مهلت مناسب، به کارشناس اخطار مى‏شود که اظهارنظر نماید.

البته به موجب ماده 75 قانون اجراى احکام مدنى هم قسمت اجرا ارزیابى را بلافاصله به طرفین ابلاغ مى‏کند و هریک از طرفین مى‏تواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظریه ارزیاب اعتراض نماید.

در نتیجه، مرجع رسیدگى به اعتراض به ارزیابى در قانون اجراى احکام مدنى دادگاهى است که حکم به وسیله آن اجرا مى‏شود و تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است، در حالى که مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا رئیس ثبت محل، مرجع رسیدگى به اعتراض مى‏باشد.

حق‏الزحمه ارزیاب هم با در نظر گرفتن کمّیت و کیفیت و ارزش کار به وسیله دادورز معین مى‏شود و پرداخت آن به عهده محکومٌ‏علیه است. البته چنانچه نسبت به حق‏الزحمه اعتراضى باشد دادگاه تصمیم مقتضى را اتخاذ خواهد نمود.

منظور از «کمّیت» مقدار مالى است که باید قیمت‏گذارى و ارزیابى گردد و منظور از «کیفیت» اوصافى است که مال مورد توقیف دارد و منظور از «ارزش کار» مجموع کمّیت و کیفیت و اعتبارى است که پرونده اجرایى داشته است.39

در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم دستمزد ارزیابى با در نظر گرفتن درجه علمى و تجربى کارشناس رسمى یا خبره محلى و محل ارزیابى و نوع مال ارزیابى شده و میزان کار، توسط رئیس ثبت محل معین مى‏شود (ماده 103 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا)، در حالى که در قانون اجراى احکام مدنى دستمزد ارزیاب توسط دادورز یا مأمور اجرا تعیین مى‏گردد.

طبق ماده 76 قانون اجراى احکام مدنى، پرداخت حق‏الزحمه ارزیاب به عهده محکومٌ‏علیه است و در صورتى که محکومٌ‏علیه از پرداخت حق‏الزحمه ارزیاب امتناع نماید، محکومٌ‏له مى‏تواند آن را بپردازد و در این صورت، دادورز آن وجه را ضمن اجراى حکم از محکومٌ‏علیه وصول و به محکومٌ‏له خواهد داد. این مطلب در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا بیان نشده است.

در مورد اعتراض به ارزیابى هم پرداخت حق‏الزحمه به عهده معترض است و اگر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار نپردازد، به اعتراض او ترتیب اثر داده نخواهد شد.

علت پرداخت حق‏الزحمه کارشناس و ارزیاب توسط مدیون این است که چون ارزیابى مقدمه پرداخت دین و بدهى است، بنابراین، مطابق ماده 281 قانون مدنى: «مخارج تأدیه به عهده مدیون است، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.»

البته قانون آیین دادرسى مدنى در ماده 259 دادن دستمزد کارشناس را به عهده متقاضى که همان خواهان است گذاشته است. علت این تفاوت در این است که در زمان دادرسى کارشناسى براى اثبات حق خواهان است و مخارج اثبات دعواى خواهان هم بر عهده مدعى یعنى خود خواهان است، اما در مرحله اجرا اقدامات براى تأدیه حقى است که در زمان دادرسى براى محکومٌ‏له به اثبات رسیده است.40

در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هزینه ارزیابى به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف آن بر عهده هریک خواهد بود. (ماده 99 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا) همچنین مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، معترض که ضمن امضاى صورت‏مجلس به ارزیابى اعتراض کرده است، باید حداکثر ظرف سه روز با مراجعه به اجرا و اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد، آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجرا نماید و رسید اخذ کند و در موردى که طبق ماده 98 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا نتیجه ارزیابى باید ابلاغ شود، در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد باید درج شود و هرگاه مخاطب به ارزیابى معترض باشد، ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ باید کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجرا تسلیم دارد. در صورتى که به ترتیب فوق اعتراض نرسد، ارزیابى قطعى خواهد شد.41

به استناد تبصره یک ماده 101 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم در صورت وارد بودن اعتراض معترض، دستمزد کارشناس مجدد به عهده مدیون است.

در مورد اموال غیرمنقول با توجه به ترقى یا تنزلى که در مال غیرمنقول وجود دارد، مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا در صورتى که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابى مال غیرمنقول گذشته باشد، به درخواست هریک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت‏مجلس مزایده ارزیابى تجدید مى‏گردد، اما تجدید ارزیابى در مورد اموال غیرمنقول بعد از گذشت مدتى در قانون اجراى احکام مدنى وجود ندارد.

ب. حفظ اموال غیرمنقول

مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابى، به حسب مورد موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل مى‏شود و او مکلف است ملک را همان‏گونه که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 137 تا 145 قانون اجراى احکام مدنى به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد.

در صورتى هم که عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شود، به امینى که طرفین معین کرده‏اند سپرده مى‏شود و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مى‏کند، سپرده خواهد شد؛ ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مى‏گردد. (ماده 112 قانون اجراى احکام مدنى)

قانونگذار در قانون اجراى احکام مدنى از کلمه «امین» استفاده نموده است و امین کسى است که در مقابل اجرت یا بدون اجرت نگه‏دارى مالى را مى‏پذیرد.

البته ماده 607 قانون مدنى فقط به نگه‏دارى مجانى مال مورد امانت اشاره کرده و عقد ودیعه را چنین تعریف نموده است: «ودیعه عقدى است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگرى مى‏سپارد براى آنکه آن را مجانا نگاه دارد. ودیعه‏گذار مودع و ودیعه‏گیر را مستودع یا امین مى‏گویند.»

ماده 336 قانون مدنى بیان مى‏دارد: «هرگاه کسى برحسب امر دیگرى اقدام به عملى نماید که عرفا براى آن عمل اجرتى بوده است و یا آن شخص عادتا مهیاى آن عمل باشد، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که قصد تبرع داشته است.» این ماده بیانگر قاعده استیفا از عمل غیر است و مى‏توان به استناد آن، حکم به گرفتن اجرت توسط امین نمود.42 در مورد اینکه چه کسى اجرت را تعیین خواهد نمود و چه کسى مسئول پرداخت آن است، باید به مقرّرات حفظ‏اموال منقول‏ توقیف ‏شده ‏در قانون ‏اجراى ‏احکام ‏مدنى ‏مراجعه ‏نمود.43

مطابق ماده 81 قانون اجراى احکام مدنى، شخص حافظ مى‏تواند اجرت بخواهد و هرگاه در میزان اجرت تراضى نشود، مدیر اجرا با توجه به کمّیت و کیفیت مال و مدت حفاظت، میزان آن را تعیین مى‏نماید و به استناد ماده 82 همان قانون، اجرت حافظ را اگر محکومٌ‏علیه تأدیه نکند محکومٌ‏له مى‏پردازد و از حاصل فروش اشیاى توقیف‏شده استیفا مى‏نماید و در صورت مطالبه اجرت توسط حافظ و عدم تأدیه آن، مدیر اجرا به محکومٌ‏له اخطار مى‏کند که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار اجرت حافظ را بپردازد.

به استناد ماده 94 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، مال غیرمنقول بعد از بازداشت موقتا در تصرف مالک باقى مى‏ماند و متعهد مکلف است مال غیرمنقول را موافق صورت، تحویل گرفته و مطابق آن تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 121 تا 146 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا در مزایده به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد. همچنین به موجب ماده 95 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، در صورت بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده، از نظر تعیین حافظ و سایر موارد نیز باید مطابق آیین‏نامه عمل نمود.

تفاوتى که در این قسمت میان قانون اجراى احکام مدنى و آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا وجود دارد این است که مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مى‏شود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. (ماده 111 قانون اجراى احکام مدنى) و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان کرده که عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کرده‏اند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مى‏کند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مى‏گردد. اما آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آیین‏نامه، یعنى مثل حفظ خود مال غیرمنقول، مى‏داند.

نتیجه‏ گیرى

با توجه به آنچه که در این پژوهش گذشت، نتایج بحث را مى‏توان به طور خلاصه چنین فهرست نمود:

1. توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلى، سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالى که از محلى به محل دیگر نمى‏توان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود، و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایى است، اموال محکومٌ‏علیه براى فروش و اداى محکومٌ‏به توقیف مى‏شود.

2. منظور از ملک ثبت‏شده محکومٌ‏علیه، ملکى است که پس از طى مراحل ثبتى به نام محکومٌ‏علیه ثبت شده باشد. در مورد توقیف ملک ثبت شده (مقایسه قانون اجراى احکام مدنى و ماده 87 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا)، به نظر مى‏رسد که در قانون اجراى احکام مدنى اگر پرونده ثبتى حاکى از عدم مالکیت محکومٌ‏علیه باشد توقیف نمى‏شود، ولى طبق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد.

3. در مورد توقیف ملک در جریان ثبت، چون ممکن است براى ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جریان مواعد باشد، توقیف ملک در دفتر املاک بازداشتى و در پرونده ثبتى قید مى‏گردد و دایره اجرا را در جریان قرار مى‏دهد.

4. در تأیید توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى، در ماده 101 قانون اجراى احکام مدنى چندین نظریه مشورتى وجود دارد که در همه آنها توقیف ملکى که سابقه ثبت ندارد جایز دانسته شده است، اما به استناد ماده 90 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعى مالکیت آن باشد، تا زمانى که این ادعا به اثبات نرسیده، ممنوع است و در مورد املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن، ملک متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.

5. در مورد تسرى توقیف عین به منافع، ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى براساس قاعده «تفکیک عین از منافع» توقیف مال غیرمنقول را موجب توقیف منافع آن نمى‏داند. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمى‏باشد. اما ماده 91 آیین‏نامه در این رابطه، بازداشت مال غیرمنقولى را که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن دانسته، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات این‏گونه است که اگر ملکى فروخته شود، اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مى‏گردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مى‏دانند.

6. در مورد حفظ مال غیرمنقول، مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مى‏شود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان مى‏دارد: عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کرده‏اند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مى‏کند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مى‏گردد. اما آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آیین‏نامه (مثل حفظ خود مال غیرمنقول) مى‏داند.

    1- دانشجوى کارشناسى ارشد حقوق خصوصى، دانشگاه مفید. دریافت: 12/8/88 ـ پذیرش: 22/6/89. mmhtehrani@yahoo.com
    1ـ حسن عمید، فرهنگ فارسى عمید، ص 474.
    2ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، ترمینولوژى حقوق، ص 181، ش 1445.
    3ـ بهرام بهرامى، اجراى مفاد اسناد رسمى، ص 56.
    4ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، همان، ص 182، ش 1449.
    5ـ سیداحمد باختر و مسعود رئیسى، بایسته‏هاى اجراى احکام مدنى، ج 1، ص 366.
    6ـ حسن عمید، همان، ص 408.
    7ـ منصور اباذرى فومشى، قانون اجراى احکام مدنى در نظم حقوق کنونى، ص 146ـ147.
    8ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، همان، ص 181، ش 1447.
    9ـ بهرام بهرامى، اجراى مفاد اسناد رسمى، ص 31.
    10ـ ناصر کاتوزیان، حقوق مدنى اموال و مالکیت، ص 46.
    11ـ مصطفى عدل، حقوق مدنى، به کوشش محمدرضا بندرچى، ص46.
    12ـ همان، ص 46ـ48.
    13ـ همان، ص 49.
    14ـ همان، ص 50.
    15ـ قانون ثبت اسناد و املاک، مواد 22 و 46ـ48.
    16ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 208.
    17ـ على مهاجرى، شرح جامع قانون اجراى احکام مدنى، ج 2، ص61.
    18ـ غیر از شهرستان محل استقرار واحد اجراى احکام مدنى.
    19ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 59ـ60.
    20ـ سید محمّدرضا حسینى، قانون اجراى احکام مدنى در رویه قضایى، زیرنظر محمد صالحى‏راد، ص 177.
    21ـ قانون اجراى احکام مدنى، ماده 100.
    22ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، مبسوط در ترمینولوژى حقوق، ج 2، ص 1235ـ1243، به نقل از: منصور اباذرى فومشى، همان، ص 210.
    23ـ ناصر کاتوزیان، همان، ص 186ـ203.
    24ـ سید محمدرضا حسینى، همان، ص 180.
    25ـ براى دین نظرات مشورتى اداره حقوقى دادگسترى، ر.ک: همان، ص 180ـ183.
    26ـ همان، ص 183.
    27ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 71و72.
    28ـ همان، ص 74.
    29ـ سید جلال‏الدین مدنى، آیین دادرسى مدنى، ج 3، ص 119ـ120.
    30ـ همان، ص 122.
    31ـ ر.ک: همان، ص 120ـ122.
    32ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 217.
    33ـ همان، ص 219.
    34ـ بهرام بهرامى، اجراى احکام مدنى، ص 37.
    35ـ ر.ک: قانون اجراى احکام مدنى، ماده 108.
    36ـ على مهاجرى همان، ج 2، ص 86.
    37ـ ر.ک: قانون اجراى احکام مدنى، ماده 109 و 86 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا.
    38ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 177.
    39ـ همان، ص 178.
    40ـ على مهاجرى، همان، ج 1، ص 298 و 299.
    41ـ آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، ماده 101.
    42ـ براى اطلاع بیشتر از قاعده استیفا، ر.ک: محمّدمهدى حکیمى تهرانى، «قاعده استیفا در قانون مدنى»، دانش‏پژوهان دانشگاه مفید، ش 14، ص 46ـ70.
    43ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 94ـ96.
     
    منابع
    ـ اباذرى فومشى، منصور، قانون اجراى احکام مدنى در نظم حقوق کنونى، تهران، خرسندى، 1386.
    ـ باختر، سیداحمد و مسعود رئیسى، بایسته‏هاى اجراى احکام مدنى، تهران، خط سوم، 1385.
    ـ بهرامى، بهرام، اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، نگاه بینه، 1383.
    ـ بهرامى، بهرام، اجراى مفاد اسناد رسمى، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1387.
    ـ جعفرى لنگرودى، محمّدجعفر، ترمینولوژى حقوق، چ چهاردهم، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1383.
    ـ حسینى، سید محمّدرضا، قانون اجراى احکام مدنى در رویه قضایى، زیرنظر محمد صالحى‏راد، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1384.
    ـ حکیمى تهرانى، محمّدمهدى، «قاعده استیفاء در قانون مدنى»، دانش‏پژوهان دانشگاه مفید، ش 14، پاییز 1387، ص 46ـ70.
    ـ صدرزاده افشار، سیدمحسن، آیین دادرسى مدنى و بازرگانى دادگاه‏هاى عمومى و انقلاب، چ دهم، تهران، جهاد دانشگاهى 1387.
    ـ عدل، مصطفى، حقوق مدنى، به کوشش محمدرضا بندرچى، قزوین، بحرالعلوم، 1373.
    ـ عمید، حسن، فرهنگ فارسى عمید، چ سى و سوم، تهران، امیرکبیر، 1384.
    ـ کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنى اموال و مالکیت، چ هفتم، تهران، میزان، 1382.
    ـ مدنى، سید جلال‏الدین، آیین دادرسى مدنى، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1369.
    ـ مهاجرى، على، شرح جامع قانون اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، فکرسازان، 1386